강남 소형 아파트 시장이 뜨겁습니다. 대치2단지는 서울 강남구 개포동에 위치한 1,758세대 규모의 대단지로, 1992년 준공 이후 32년이 지났지만 대치동 학원가와의 접근성, 양재천 인접, 트리플 역세권이라는 입지 강점으로 꾸준한 관심을 받고 있습니다. 특히 전용 39㎡(17평)가 2024년 12월 19억원에 거래되며 10평대 아파트의 새로운 가격 기준을 제시했습니다.
대치2단지 17평 실거래가 현황
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 대치2단지 전용 39.53㎡(17평) 12층이 2024년 12월 13일 19억원에 거래되었습니다. 같은 면적 9층이 한 달 전 17억원에 거래된 것과 비교하면 단 한 달 만에 2억원이 상승한 것입니다.
시세 추이
2025년 1월 기준 호가는 19억 8,000만원에서 21억원까지 형성되어 있습니다. KB부동산에 따르면 2024년 12월 서울 소형(60㎡ 이하) 아파트 매매 평균 가격은 9억 4,165만원으로, 6·27 대책 발표 전인 6월 평균(8억 5,349만원) 대비 10.3% 상승했습니다.
평당가 비교
대치2단지 17평(전용 39㎡)의 2024년 12월 실거래가 19억원 기준 평당가는 약 1억 1,100만원 수준입니다. 같은 대치동 은마아파트 전용 84㎡의 2025년 기준 평당가 약 1억 5,700만원과 비교하면 상대적으로 진입 장벽이 낮은 편입니다.
단지 기본 정보
대치2단지는 성원건설과 진덕산업이 공동 시공하고 서울도시개발공사가 시행한 아파트입니다. 대치택지개발지구는 1989년 10월 개발계획이 확정되어 1992년 10월 준공되었습니다.
세대 및 건물 구성
- 총 세대수: 1,758세대 (일부 자료에서 1,753세대로 표기)
- 동수: 11개 동
- 층수: 지하 1층 ~ 지상 15층
- 전용면적: 33㎡(14평), 39㎡(17평), 49㎡(21평)
- 준공연도: 1992년 10월
주의사항
대치2단지는 인접한 대치1단지(영구임대)와 달리 분양, 매매, 전세가 가능한 일반 아파트입니다. 공공임대로 오해하는 경우가 있으니 유의해야 합니다.
입지 분석: 대치동 상급지로 불리는 이유
대치2단지가 ‘상급지’로 평가받는 핵심 요인은 교통, 학군, 생활 인프라의 삼박자가 맞기 때문입니다.
교통
- 3호선: 대청역, 학여울역 도보 이용 가능
- 분당선: 대모산입구역 도보 이용 가능
- SRT: 3호선·분당선으로 수서역 직통, SRT 이용 편리
- GTX: 영동대로 복합개발로 GTX, 위례신사선, 2·9호선 환승센터 조성 예정
학군
대치동 학원가까지 버스로 2~3정거장 거리입니다. 인근 학교로는 서울대진초, 개원중, 구룡중, 단국대학교 사범대학 부속중·고, 대청중, 휘문중, 개포고, 경기여고, 중산고 등이 있습니다.
생활 인프라
- 백화점: 삼성역 현대백화점, 한티역 롯데백화점
- 마트: 수서역 이마트, 단지 주변 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이
- 자연환경: 양재천, 탄천 인접, 단지 외곽에서 양재천으로 직접 연결되는 산책로
리모델링에서 재건축으로: 16년 만의 방향 전환
대치2단지는 2008년 리모델링 조합을 설립한 이후 16년간 사업을 추진했지만 여러 난관에 부딪혔습니다. 2020년 서울시 건축심의를 통과해 3개층 수직증축을 계획했으나, 2022년 9월 수직증축 공법에 대해 부적합 판정을 받으며 계획이 무산되었습니다.
리모델링 좌초 경과
- 2020년: 건축심의 통과, 3개층 수직증축 계획
- 2021년: DL이앤씨-HDC현대산업개발과 공사도급계약 후 가계약 해제
- 2022년: 수직증축 부적합 판정
- 2023년: 건설사와 법정 공방, 건설사 승소
부채 현황
건설사가 조합 측에 빌려준 대여금 반환청구소송에서 승소하면서 조합은 현재 약 170억원(원금+이자)의 부채를 안고 있습니다. 1,758가구 기준 가구당 약 967만원을 각출해야 하는 상황입니다.
재건축 전환 일정
2024년 12월 기준, 대치2단지 리모델링 조합은 2025년 2월 22일 해산총회를 개최할 예정입니다. 이후 재건축추진위원회 구성 → 정비구역 지정 → 재건축 조합 설립 → 시공사 선정 → 안전진단 순으로 진행될 계획입니다.
투자 시 고려할 점
장점
- 강남 소형 아파트 중 상대적으로 낮은 진입 장벽 (17평 기준 19~21억원대)
- 트리플 역세권 + 대치동 학원가 접근성
- 1,758세대 대단지로 재건축 시 2,000가구 이상 대단지 기대
- GTX, 영동대로 복합개발 등 교통 호재
단점 및 리스크
- 대지지분: 전용 49㎡ 대지지분 10.8평, 전용 33㎡는 7평에 불과해 재건축 시 분담금 부담 예상
- 필지 문제: 대치1단지(영구임대), 삼익대청 등과 같은 필지에 위치해 토지 분할이 복잡
- 부채: 리모델링 조합 부채 약 170억원 처리 문제
- 사업 기간: 재건축 전환 시 정비구역 지정부터 새로 시작, 장기간 소요 예상
대치동 주요 단지 시세 비교 (2025년 기준)
- 대치SK뷰: 전용 93.5㎡ 43억원 (평당 약 1억 5,100만원)
- 은마아파트: 전용 84㎡ 40억 3,000만원 (평당 약 1억 5,700만원)
- 대치쌍용2차: 전용 120.8㎡ 45억 2,000만원 (평당 약 1억 2,300만원)
- 대치2단지: 전용 39㎡ 19억원 (평당 약 1억 1,100만원)
자주 묻는 질문
대치2단지 17평 현재 시세는 얼마인가요?
2024년 12월 13일 전용 39㎡(17평) 12층이 19억원에 실거래되었습니다. 2025년 1월 기준 호가는 19억 8,000만원에서 21억원 사이에 형성되어 있습니다.
대치2단지는 재건축인가요, 리모델링인가요?
16년간 추진한 리모델링 사업을 접고 재건축으로 방향을 전환했습니다. 2025년 2월 리모델링 조합 해산총회 이후 재건축추진위원회 구성에 나설 예정입니다.
대치2단지 재건축 분담금은 얼마나 될까요?
아직 재건축 사업 초기 단계라 정확한 분담금은 산출되지 않았습니다. 다만 전용 33㎡의 대지지분이 7평, 전용 49㎡도 10.8평에 불과해 중형 평형으로 이동 시 상당한 분담금이 예상됩니다.
대치2단지 주변 역세권 접근성은 어떤가요?
3호선 대청역과 학여울역, 분당선 대모산입구역을 모두 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권입니다. 수서역 SRT도 3호선이나 분당선으로 직통 이용이 가능합니다.
대치2단지와 대치1단지의 차이점은 무엇인가요?
대치2단지는 분양, 매매, 전세가 가능한 일반 아파트이고, 인접한 대치1단지는 영구임대 아파트입니다. 두 단지가 같은 필지에 위치해 재건축 추진 시 복잡한 문제가 예상됩니다.
대치2단지 리모델링 조합 부채 문제는 어떻게 되나요?
건설사에 대한 대여금 반환 소송 패소로 약 170억원의 부채가 있습니다. 1,758가구 기준 가구당 약 967만원을 각출해야 하며, 조합 해산 및 재건축 전환 과정에서 처리 방안이 논의될 예정입니다.
강남 소형 아파트 가격이 오르는 이유는 무엇인가요?
아파트 가격 급등에도 좋은 학군을 유지하려는 수요가 소형 아파트로 집중되고 있습니다. 또한 2024년 6·27 대책으로 수도권 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되면서 대출 규제가 적은 소형 매수세가 증가했습니다.
마무리
대치2단지 17평은 강남권 소형 아파트 중 상대적으로 낮은 진입 장벽과 우수한 입지로 주목받는 단지입니다. 2024년 12월 19억원 실거래를 기록하며 10평대 아파트의 새로운 가격대를 형성했고, 2025년 재건축 전환이 본격화되면 추가 상승 가능성도 열려 있습니다.
다만 대지지분이 적어 재건축 분담금 부담이 클 수 있고, 필지 공유 문제, 리모델링 조합 부채 처리 등 불확실성이 남아 있습니다. 투자를 고려한다면 국토교통부 실거래가 공개시스템과 부동산 플랫폼에서 최신 거래 내역을 확인하고, 재건축 추진 상황을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 실제 투자 결정은 전문가 상담과 현장 확인을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.