서울 강남권을 중심으로 재건축 분담금이 10억 원을 넘어서는 사례가 속출하고 있습니다. 재건축 분담금이란 새 아파트를 받기 위해 조합원이 추가로 부담해야 하는 비용으로, 일반 분양 수익만으로 공사비를 충당하지 못할 때 발생합니다. 2026년 1월 현재, 압구정 4구역은 최대 190억 원, 개포주공 6단지는 15억 원 이상의 분담금이 예고되며 조합원들의 부담이 급격히 커지고 있습니다.
2026년 1월 기준 주요 단지별 분담금 현황
서울 주요 재건축 단지의 추정 분담금이 공개되면서 조합원들 사이에서 충격이 확산되고 있습니다. 특히 강남권 단지들의 분담금은 일반 직장인이 감당하기 어려운 수준까지 치솟았습니다.
압구정 4구역
2026년 1월 공개된 자료에 따르면, 압구정 4구역의 평당 공사비는 1,280만 원이며 비례율은 46.02%로 책정되었습니다. 한양4차 전용 101~104㎡(33평) 소유자가 전용 84㎡(36평)를 분양받으려면 9억 3,385만 원의 분담금을 내야 합니다. 전용 208~210㎡(69평) 소유자가 전용 139㎡(59평)로 줄여 받을 경우에도 12억 5,776만 원이 필요하며, 전용 290㎡ 펜트하우스 분양 시 분담금은 최소 170억 원에서 최대 190억 원에 달합니다.
압구정 2구역
압구정 2구역은 1년 사이 분담금이 급격히 상승한 대표 사례입니다. 평당 공사비가 기존 1,000만 원에서 1,150만 원으로 15% 올랐고, 비례율은 62%에서 42%로 하락했습니다. 비례율이란 종전자산 평가액 대비 종후자산 평가액에서 사업비를 뺀 비율로, 100% 미만이면 사업성이 떨어지는 것으로 평가됩니다. 전용 152㎡ 소유자가 전용 128㎡를 받으려면 10억 5,700만 원을 내야 하는데, 이는 2024년 추정 분담금 3억 2천만 원 대비 7억 원 이상 오른 수치입니다.
개포주공 6·7단지
개포주공 6·7단지는 평당 공사비 890만 원, 비례율 79.89%가 적용되었습니다. 전용 53㎡ 소유자가 전용 84㎡를 선택하면 약 7억 2천만 원, 전용 119㎡ 선택 시에는 15억 1,853만 원의 분담금이 발생합니다. 전용 83㎡ 소유자가 비슷한 크기의 84㎡를 선택해도 1억 원대 분담금을 부담해야 합니다.
기타 주요 단지
여의도 수정아파트는 전용 84㎡ 소유자가 같은 크기를 받을 때 7억 원의 분담금이 예상됩니다. 대치동 은마아파트의 경우 전용 71㎡ 소유자가 같은 크기를 받으려면 2억 3천만 원, 전용 84㎡로 넓히면 4억 7천만 원이 필요하며 최대 분담금은 97억 원에 달하는 것으로 나타났습니다.
분담금 급등의 3가지 핵심 원인
분담금이 급격히 오른 배경에는 복합적인 요인이 작용하고 있습니다. 주거환경연구원 보고서에 따르면, 2021년 전국 정비사업 평균 공사비는 평당 480만 원이었으나 2025년에는 811만 원으로 5년간 69% 급등했습니다. 서울은 평당 890만 원으로 전국 평균보다 79만 원 높았으며, 강남·한강변 재건축은 976만 원으로 평당 1,000만 원 시대를 목전에 두고 있습니다.
원자재·인건비 동반 상승
건설 자재비와 인건비가 동시에 오르면서 건설 원가 전반이 상승했습니다. 원·달러 환율 상승으로 수입 건설자재 가격까지 올라 공사비 상승 압력이 쉽게 꺾이지 않는 상황입니다.
안전 규제 강화
중대재해처벌법 시행에 따른 공기 연장과 안전 비용 증가도 주요 원인입니다. 중대재해처벌법은 사업장에서 중대 산업재해 발생 시 사업주와 경영책임자를 처벌하는 법으로, 이에 따라 건설사들이 안전 관리에 더 많은 비용을 투입하고 있습니다. 친환경 설비 설치 의무화도 비용 부담을 키우는 요소입니다.
고급화 경쟁과 인허가 지연
단지 간 고급화 경쟁이 공사비를 끌어올리고 있습니다. 최고급 인테리어와 스마트홈 시스템, 프리미엄 조경 등이 기본 사양으로 들어가면서 비용이 증가했습니다. 여기에 인허가 지연으로 사업 기간이 길어지면서 금융 비용까지 늘어나는 악순환이 이어지고 있습니다.
분담금 계산 구조와 비례율의 중요성
재건축 분담금은 조합원 분양가액에서 조합원 권리가액을 뺀 금액으로 계산됩니다. 권리가액은 종전자산 평가액에 비례율을 곱한 값입니다. 예를 들어 종전자산 평가액이 5억 원이고 비례율이 60%라면 권리가액은 3억 원이 됩니다. 새 아파트 분양가가 8억 원이라면 분담금은 5억 원(8억 – 3억)이 되는 구조입니다.
비례율이 낮아지면 같은 종전자산을 보유해도 권리가액이 줄어들어 분담금이 늘어납니다. 압구정 2구역의 경우 비례율이 62%에서 42%로 떨어지면서 분담금이 급등한 것이 이를 잘 보여줍니다. 업계에서는 비례율 100% 이상이면 사업성이 양호, 80~100%면 보통, 80% 미만이면 사업성이 떨어지는 것으로 평가합니다.
분담금 부담을 줄이는 5가지 방법
장기 보유 감면 혜택 활용
재건축 아파트를 20년 이상 보유한 1가구 1주택자는 재건축초과이익환수 부담금을 70%까지 감면받을 수 있습니다. 재건축초과이익환수제란 조합원 1인당 8,000만 원(2024년 3월 개정 전 3,000만 원)을 초과하는 개발이익의 최대 50%를 정부가 환수하는 제도입니다. 보유 기간별 감면율은 6~10년 미만 10~40%, 10~15년 미만 50%, 15~20년 미만 60%, 20년 이상 70%입니다.
고령자 납부 유예 제도
60세 이상 1가구 1주택 조합원은 주택을 처분할 때까지 부담금 납부를 유예받을 수 있습니다. 증여나 상속이 발생하기 전까지 실질적인 납부 부담을 미룰 수 있는 제도입니다.
주택 수 제외 특례
상속이나 결혼으로 취득한 주택, 공시가격 3억 원 이하 주택을 보유한 경우에는 재건축 부담금 산정 시 주택 수에서 제외됩니다. 다주택자로 분류되어 중과될 수 있는 상황을 피할 수 있습니다.
공공기여를 통한 비용 인정
재건축 시 공공임대주택을 공급하거나 토지를 공공기여하면 해당 비용을 인정받아 부담금 산정에 반영됩니다. 특히 토지 공공기여 시 공시지가가 아닌 감정평가액을 기준으로 비용을 인정해 부담을 더 낮출 수 있습니다. 모든 감면 혜택을 합산하면 최대 95%까지 감경이 가능합니다.
마이너스 옵션 활용
사용하지 않을 고급 인테리어나 스마트홈 시스템을 제외하는 마이너스 옵션 제도를 활용하면 개별 공사비와 분담금을 줄일 수 있습니다. 다만 현재는 조합 차원에서 결정되는 경우가 많아 개인별 선택이 제한적입니다.
정책 동향과 향후 전망
2026년 1월 현재, 여야 모두에서 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 또는 폐지 논의가 진행되고 있습니다. 국민의힘은 “가상의 미실현 이익에 세금을 부과하는 것은 재산권 침해 소지가 있다”며 폐지를 주장하고 있으며, 더불어민주당 내에서도 “시장논리에 맞지 않는 과도한 규제”라는 의견이 나오고 있습니다.
정부는 오는 6월부터 재건축 단지 예비 안전진단을 폐지하고, 서울시는 통합심의를 통해 재건축 심의 기간을 단축하는 ‘정비사업 패스트트랙’을 시행할 예정입니다. 다만 공사비 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 것으로 예상되어 당분간 분담금 부담은 지속될 전망입니다.
2025년 10월 기준 서울 내 재초환 부담금 부과 예정 단지는 37곳으로 조사되었으나, 주민 반발로 실제 부담금 부과가 가시화된 곳은 없는 상황입니다. 10·15 대책으로 투기과열지구 내 조합원 지위 양도가 제한되면서 분담금을 감당하기 어려운 조합원의 매도 기회마저 막혀 이중고에 처해 있습니다.
자주 묻는 질문
재건축 분담금은 언제 납부하나요?
일반적으로 재건축 착공 전 일정 비율을 선납하고, 사업 진행 기간 동안 나머지를 분할 납부합니다. 구체적인 납부 시기와 비율은 조합 총회에서 결정되며, 이주 시점에 맞춰 납부 일정이 확정되는 경우가 많습니다.
분담금을 내지 못하면 어떻게 되나요?
납부 기한 내 분담금을 내지 못하면 조합 정관에 따라 연체료가 부과됩니다. 장기간 미납 시 조합원 자격이 박탈될 수 있으며, 극단적인 경우 현금청산 대상이 되어 새 아파트 대신 현금으로 보상받게 됩니다.
비례율이 낮으면 왜 분담금이 늘어나나요?
비례율은 사업 수익성을 나타내는 지표로, 낮아지면 조합원의 권리가액이 줄어듭니다. 같은 종전자산을 보유해도 인정받는 가치가 낮아져 새 아파트와의 차액인 분담금이 커지는 구조입니다. 압구정 2구역의 경우 비례율이 62%에서 42%로 떨어지면서 분담금이 3억 원대에서 10억 원대로 급등했습니다.
재건축초과이익환수 부담금과 분담금은 다른 건가요?
다른 개념입니다. 분담금은 새 아파트를 받기 위해 조합에 내는 비용이고, 재건축초과이익환수 부담금은 개발이익이 일정 기준을 초과할 때 정부에 내는 세금 성격의 금액입니다. 두 가지 모두 조합원이 부담해야 하므로 실질적인 비용 부담은 합산해서 계산해야 합니다.
분담금이 앞으로 더 오를 수 있나요?
현재 제시되는 금액은 확정 분담금이 아닌 추정 분담금입니다. 사업 진행 과정에서 공사비가 추가로 오르면 분담금도 증가할 수 있습니다. 인건비와 원자재 가격 상승세가 지속되고 있어 업계에서는 분담금이 더 늘어날 가능성을 배제하지 않고 있습니다.
조합원 지위를 양도해서 분담금 부담을 피할 수 있나요?
현재 투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 제한되어 있습니다. 10·15 대책 이후 분담금을 감당하기 어려운 조합원도 매도가 어려워진 상황입니다. 다만 상속이나 이혼에 따른 재산분할 등 일부 예외 사유에 해당하면 양도가 가능합니다.
분담금 산정에 이의가 있으면 어떻게 하나요?
조합에 이의신청을 통해 재검토를 요청할 수 있습니다. 조합 내부에서 해결되지 않으면 지자체 또는 분쟁조정위원회를 통해 조정을 받을 수 있으며, 최종적으로는 법적 소송을 통해 다툴 수 있습니다. 종전자산 평가액 산정 방식에 대한 분쟁이 가장 흔한 사례입니다.
마무리
재건축 분담금 10억 원 시대가 현실화되면서 조합원들의 고민이 깊어지고 있습니다. 압구정 4구역 최대 190억 원, 개포주공 6단지 15억 원 등 구체적인 수치는 재건축이 더 이상 ‘공짜 내 집 마련’이 아님을 보여줍니다. 공사비 급등, 비례율 하락, 고급화 경쟁이 맞물리면서 분담금 부담은 당분간 지속될 전망입니다.
장기 보유 감면, 고령자 납부 유예, 공공기여 비용 인정 등 활용 가능한 제도를 미리 파악하고, 우리 단지의 비례율과 평당 공사비를 꼼꼼히 확인하는 것이 첫 번째 대응 전략입니다. 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 개별 상황에 따라 세무사나 부동산 전문가와 상담하시기 바랍니다.