주택담보대출이나 신용대출을 알아볼 때 가장 먼저 마주치는 용어가 바로 DSR과 DTI입니다. 이 두 지표는 금융기관이 대출 한도를 결정하는 핵심 기준으로, 2026년 현재 스트레스 DSR 3단계까지 시행되면서 그 중요성이 더욱 커졌습니다. 본 글에서는 DSR과 DTI의 차이점, 계산 방법, 그리고 대출 한도를 최대화하는 전략까지 상세히 알아봅니다.
DSR과 DTI, 무엇이 다른가
DTI(총부채상환비율, Debt-to-Income ratio)는 연간 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출의 이자 상환액 비율을 의미합니다. 반면 DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)은 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 계산합니다.
가장 큰 차이점은 계산에 포함되는 범위입니다. DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만 반영하지만, DSR은 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 학자금 대출 등 본인 명의의 모든 대출 원리금을 포함합니다. 따라서 DSR이 더 엄격한 기준이며, 같은 조건에서 DSR 적용 시 대출 한도가 더 낮아질 수 있습니다.
핵심 차이 비교
| 구분 | DTI | DSR |
|---|---|---|
| 정식 명칭 | 총부채상환비율 | 총부채원리금상환비율 |
| 주담대 | 원리금(원금+이자) | 원리금(원금+이자) |
| 기타 대출 | 이자만 | 원리금 전부 |
| 포함 범위 | 주담대 중심 | 모든 대출 |
| 엄격도 | 상대적 완화 | 더 엄격 |
DSR과 DTI 계산 방법
DTI 계산식
DTI = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연소득 x 100
예를 들어 연소득 5,000만 원인 직장인이 주담대로 연간 1,500만 원의 원리금을 상환하고, 신용대출 이자로 연 200만 원을 낸다면 DTI는 (1,500 + 200) / 5,000 x 100 = 34%가 됩니다.
DSR 계산식
DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액) / 연소득 x 100
같은 조건에서 신용대출 원금 상환액 연 500만 원을 추가로 포함하면 DSR은 (1,500 + 200 + 500) / 5,000 x 100 = 44%로 높아집니다. 이처럼 DSR은 기타 대출의 원금까지 포함하므로 DTI보다 높게 산출됩니다.
실제 계산 예시
토스피드 자료에 따르면, 연봉 5,000만 원인 직장인이 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부를 합쳐 연간 2,000만 원을 상환한다면 DSR은 40%입니다. 1금융권 기준 DSR 40%가 한도이므로 이 경우 추가 대출이 어렵습니다.
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2026년 DSR 규제 기준
금융위원회 자료에 따르면, DSR 규제는 차주 단위로 적용되며 제1금융권(은행)은 40%, 제2금융권(저축은행, 캐피탈 등)은 50%를 기준으로 합니다. 총 대출 금액이 1억 원을 초과하면 DSR 규제가 적용됩니다.
지역별 DTI 적용 비율
| 지역 구분 | DTI 적용 비율 |
|---|---|
| 투기지역/투기과열지구(강남, 송파, 서초, 용산) | 40% |
| 조정대상지역 | 50% |
| 그 외 지역 | 60% |
| 생애최초/서민 실수요자 | 60% (지역 무관) |
스트레스 DSR 3단계 시행
2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되었습니다. 뱅크샐러드 분석에 따르면, 스트레스 DSR은 대출 심사 시 실제 금리에 가상의 금리(스트레스 금리)를 더해 미래 금리 상승 가능성을 반영합니다.
수도권의 경우 스트레스 금리 3.0%에 적용 비율 100%가 적용됩니다. 다만 금융위원회는 지방 주택담보대출에 대해 2026년 6월까지 2단계(스트레스 금리 1.5%, 적용 비율 50%)를 유지하기로 했습니다.
대출 한도 변화
KB캐피탈 자료에 따르면, 연소득 1억 원 대출자가 변동금리로 주담대를 받을 경우, 스트레스 DSR 적용 전에는 6억 5,800만 원까지 가능했으나 3단계 시행 후에는 5억 5,600만 원으로 약 1억 2,000만 원(약 15%) 줄어듭니다.
DSR 계산 제외 항목
금융위원회 자료에 따르면 다음 대출은 DSR 계산에서 제외됩니다.
- 전세자금대출 (서민 주거안정 목적)
- 중도금 대출, 이주비 대출
- 300만 원 이하 소액 신용대출
- 보험계약대출
- 서민금융상품
특히 전세대출과 중도금 대출은 DSR 부담 없이 이용할 수 있어, 분양 아파트 구입 시 중도금 대출을 활용하면 추가 대출 여력을 확보할 수 있습니다.
연소득별 대출 한도 계산 예시
한국일보 보도(2025년 7월)에 따르면, 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4% 기준으로 수도권 변동형 주담대 6억 원을 받으려면 연소득이 최소 1억 300만 원 이상이어야 합니다.
연소득 5,000만 원 기준
DSR 40% 적용 시 연간 상환 가능 금액은 2,000만 원입니다. 30년 만기, 연 4% 금리로 주담대만 받는다면 최대 3억 4,800만 원까지 가능합니다. 다만 기존 신용대출이 있다면 한도는 그만큼 줄어듭니다.
연소득 1억 원 기준
DSR 40% 범위에서 신용대출만 받는다면 최대 약 1억 6,000만 원까지 가능합니다. 주담대의 경우 스트레스 DSR 3단계 적용 시 변동금리 기준 최대 5억 5,600만 원입니다.
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DSR 낮추고 대출 한도 높이는 방법
토스뱅크 가이드에 따르면, DSR을 낮춰 대출 한도를 높이는 방법은 다음과 같습니다.
1. 기존 대출 정리
DSR은 모든 대출을 합산하므로 불필요한 신용대출, 카드론, 마이너스통장을 정리하면 대출 여력이 늘어납니다. 특히 마이너스통장은 실제 사용액이 아닌 한도 전체가 DSR에 반영되므로 사용하지 않는다면 해지를 고려해야 합니다.
2. 대출 기간 연장
대출 기간을 늘리면 연간 상환액이 줄어들어 DSR이 낮아집니다. 20년에서 30년으로 연장하면 같은 대출 금액에서도 DSR이 크게 개선됩니다.
3. 고정금리 선택
스트레스 금리는 변동금리 > 혼합형 > 고정금리 순으로 적용됩니다. 고정금리를 선택하면 스트레스 금리 부담이 줄어 더 많은 금액을 빌릴 수 있습니다.
4. 전세대출/중도금대출 활용
DSR 계산에서 제외되는 전세대출이나 중도금대출을 먼저 활용하면 추가 대출 여력을 확보할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
DSR 40%면 연봉 5천만 원일 때 얼마까지 대출받을 수 있나요?
DSR 40% 기준으로 연봉 5,000만 원이면 연간 상환 가능 금액은 2,000만 원입니다. 30년 만기, 연 4% 금리 기준 주담대만 받는다면 약 3억 4,800만 원까지 가능합니다. 다만 기존 대출이 있다면 그만큼 한도가 줄어듭니다.
전세대출도 DSR에 포함되나요?
전세자금대출은 서민 주거안정을 위한 정책적 판단으로 DSR 계산에서 제외됩니다. 중도금 대출, 이주비 대출, 300만 원 이하 소액 신용대출, 보험계약대출도 마찬가지로 제외됩니다.
1금융권과 2금융권의 DSR 기준이 다른가요?
1금융권(은행)은 DSR 40%, 2금융권(저축은행, 캐피탈 등)은 DSR 50%를 기준으로 합니다. 2금융권이 10%p 더 여유가 있지만, 일반적으로 금리가 더 높으므로 총 상환 비용을 함께 고려해야 합니다.
스트레스 DSR이란 무엇인가요?
스트레스 DSR은 대출 심사 시 실제 금리에 가상의 스트레스 금리를 더해 미래 금리 상승 가능성을 반영하는 제도입니다. 2025년 7월 기준 스트레스 금리는 1.50%이며, 실제 대출 금리 4%에 이를 더해 5.5%로 계산합니다. 이로 인해 같은 소득에서도 대출 한도가 줄어듭니다.
마이너스통장도 DSR에 반영되나요?
마이너스통장은 실제 사용액이 아닌 한도 전체가 DSR에 반영됩니다. 예를 들어 5,000만 원 한도의 마이너스통장을 개설하고 1,000만 원만 사용해도 5,000만 원 전체가 DSR 계산에 포함됩니다. 사용하지 않는 마이너스통장은 해지하는 것이 대출 한도 확보에 유리합니다.
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마무리
DSR과 DTI는 대출 한도를 결정하는 핵심 지표입니다. DTI가 주담대 원리금과 기타 대출 이자만 계산하는 반면, DSR은 모든 대출의 원리금을 포함하므로 더 엄격한 기준입니다. 2026년 현재 1금융권 DSR 40%, 2금융권 50%가 적용되며, 스트레스 DSR 3단계 시행으로 수도권 변동금리 대출은 한도가 약 15% 줄어들었습니다. 대출을 계획하고 있다면 불필요한 기존 대출 정리, 대출 기간 연장, 고정금리 선택 등을 통해 DSR을 낮추고 대출 한도를 최대화하는 전략을 세워보시기 바랍니다.