2025년 11월, 분당 리모델링 아파트 ‘더샵 분당티에르원’이 전용 84㎡ 기준 최고 26억 8,400만 원에 분양되며 1기 신도시 역사를 새로 썼습니다. 100.4대 1의 1순위 청약 경쟁률이 보여주듯, 분당 새 아파트에 대한 수요는 폭발적입니다. 이제 시장의 관심은 인접한 용인 수지구로 향하고 있습니다. 분당 가격이 천장을 뚫으면 수지가 그 간극을 메우는 ‘키 맞추기’ 현상이 본격화될 전망입니다.
분당, 국민평형 26억 시대 개막
2025년 11월 분양한 ‘더샵 분당티에르원’은 분당 느티마을 3단지를 리모델링한 873가구 규모 단지입니다. 전용 84㎡ 최고가가 26억 8,400만 원에 책정되었음에도 1순위 청약 경쟁률 100.4대 1, 무순위 청약 351.2대 1을 기록했습니다. 1기 신도시 최초의 대규모 리모델링 일반분양 단지라는 상징성과 신축 희소성이 맞물린 결과입니다.
분당 주요 단지 실거래 신고가
2025년 10월 기준 분당 구도심에서도 신고가 행진이 이어지고 있습니다. 서현동 ‘시범삼성한신’ 전용 84㎡는 21억 8,500만 원, ‘파크뷰’ 전용 84㎡는 25억 9,000만 원에 거래되며 역대 최고가를 경신했습니다. 2025년 1월 청약한 ‘더샵 분당센트로’ 역시 전용 84㎡ 최고 분양가 21억 8,000만 원에 1순위 평균 경쟁률 51.3대 1을 기록했습니다.
분당 평당가 현황
2025년 4월 기준 분당 백현동 평당가는 7,694만 원, 판교 푸르지오그랑블은 1억 267만 원을 기록했습니다. 수내동, 금곡동, 서현동 등 구도심도 평당 5,000만 원 이상을 형성하고 있어 지역 전반에서 가격 상승 흐름이 지속되고 있습니다.
수지, ‘65% 법칙’으로 15억 진입 전망
부동산R114 분석에 따르면, 최근 10년간(2016~2025년 9월) 수지 아파트 평균 시세는 분당의 약 65.8% 수준을 꾸준히 유지해왔습니다. 이른바 ‘65% 법칙’입니다. 이를 단순 적용하면 분당 전용 84㎡가 26억 원대를 형성하는 현시점에서 수지 역시 15~16억 원대 진입이 가능하다는 계산이 나옵니다.
수지 실거래 동향
2025년 12월 기준, 한국부동산원 자료에 따르면 수지구 아파트값은 첫 주 0.42% 상승하며 4주 연속 경기도 1위를 유지했습니다. 지역 내 대표 신축 단지인 ‘성복역 롯데캐슬 골드타운(2019년 입주)’ 전용 84㎡는 12월 15억 7,500만 원에 거래되며 신고가를 경신했고, 호가는 16억 원대에 형성되어 있습니다.
KB부동산 통계에 따르면 2025년 1~11월 분당구 아파트 매매가격은 17.39%, 수지구는 7.32% 상승했습니다. 같은 기간 수도권 평균 상승률 3.40%를 크게 웃도는 수치입니다.
2028년까지 신규 입주 873가구, 극심한 공급 절벽
부동산R114에 따르면 2026~2028년 분당·수지 신규 입주 예정 물량은 2027년 ‘더샵 분당티에르원’ 873가구가 전부입니다. 같은 기간 경기도 전체 입주 예정 물량이 21만 3,520가구임을 감안하면, 분당·수지 비중은 고작 0.41%에 불과합니다.
지난 5년간 공급 현황
2020~2025년 분당·수지 지역 신규 아파트 공급은 1,700가구에 그쳤습니다. 분당과 수지가 경기도 인구의 16%를 차지하면서도 공급은 0.4% 수준에 머문 셈입니다. 이미 개발이 완료된 도시 특성상 재건축이나 리모델링 외에는 신규 공급이 어려운 구조적 한계가 있습니다.
신축 희소성 프리미엄
공급 부족으로 신축 아파트의 희소 가치가 부각되고 있습니다. 분당·수지 대기 수요가 누적되면서 수급 불균형에 따른 가격 상승 압력이 지속될 전망입니다.
2025년 주목할 신규 분양: 수지자이 에디시온
GS건설이 용인 수지구 풍덕천동에서 분양하는 ‘수지자이 에디시온’은 지하 3층~지상 25층, 6개 동, 전용 84~152㎡, 총 480가구 규모입니다. 2029년 상반기 입주 예정이며, 신분당선 동천역과 수지구청역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지입니다.
영하권 추위에도 견본주택에 ‘오픈런’ 행렬이 이어지며 뜨거운 분양 열기를 보였습니다. 분당·수지 극심한 신축 공급 가뭄 속에서 3년 만에 등장한 수지 신규 분양 단지로 수요자 관심이 집중되고 있습니다.
분당 재건축 선도지구 4곳, 2만 가구 공급 예정
2025년 12월 15일, 분당 재건축 선도지구 4곳(양지마을, 시범단지현대우성, 샛별마을, 목련마을)이 정비구역지정 조건부 승인을 받았습니다. 4개 지구 기존 1만 2,055가구를 총 2만 163가구로 재건축하는 계획입니다.
지구별 재건축 계획
- 양지마을: 4,392세대 → 6,839세대 (용적률 360%, 최고 37층)
- 시범단지현대우성: 3,713세대 → 6,049세대 (용적률 325~365%, 최대 49층)
- 샛별마을: 2,843세대 → 4,842세대 (용적률 275~365%, 최고 49층)
용적률 상향에 따른 공공기여금만 3조 원이 넘을 것으로 전망됩니다. 성남시는 2026년 7월 2차 특별정비구역 지정을 통해 추가 1만 2,000가구를 지정할 계획입니다.
수지 투자 전망: GTX 효과와 리모델링 바람
국토연구원 분석에 따르면 GTX-A 기본계획 발표 이후 동탄역 인근 아파트 가격은 29.2%, 구성역은 26.9%, 수서역은 11.9% 상승했습니다. 수지구 역시 용인 플랫폼시티 착공, GTX-A 구성역 개통, 광역 교통망 확충 등 개발 호재를 보유하고 있습니다.
수지구 리모델링 추진 현황
신분당선 수지구청역 중심으로 1990년대 초·중반 준공된 아파트 13곳에서 리모델링이 추진되고 있습니다. 수지구청역 초역세권 한국아파트(1995년, 416세대)는 470세대로 증축 예정입니다. 향후 수지구 일반분양 단지는 평당 5,000만 원을 넘길 전망이며, 분당 평당 6,000~7,000만 원대가 가격 상한선을 끌어올리고 수지 리모델링이 하한선을 다지는 구도가 형성될 것으로 보입니다.
자주 묻는 질문
분당 전용 84㎡ 분양가가 26억을 넘은 이유는 무엇인가요?
‘더샵 분당티에르원’은 1기 신도시 최초의 대규모 리모델링 일반분양 단지로, 신축 희소성과 분당 프리미엄이 반영된 결과입니다. 2028년까지 분당·수지 신규 입주가 873가구에 불과한 공급 절벽 상황도 가격 상승의 주요 요인입니다.
수지 아파트가 15억에 진입할 수 있는 근거는 무엇인가요?
부동산R114 분석에 따르면 최근 10년간 수지 아파트 시세는 분당의 약 65.8%를 유지해왔습니다. 분당 26억 기준 적용 시 수지는 17억 원대까지 가능하나, 보수적으로 15~16억 진입을 전망합니다. 실제로 2025년 12월 ‘성복역 롯데캐슬 골드타운’ 전용 84㎡가 15억 7,500만 원에 거래됐습니다.
분당·수지 공급 부족이 언제까지 지속되나요?
2028년까지 분당·수지 신규 입주 예정 물량은 2027년 ‘더샵 분당티에르원’ 873가구가 전부입니다. 재건축 선도지구 입주는 2030년대 초반 이후로 예상되어, 당분간 공급 부족 상황이 지속될 전망입니다.
수지자이 에디시온 입주는 언제인가요?
수지자이 에디시온은 2029년 상반기 입주 예정입니다. 신분당선 동천역, 수지구청역 도보권의 역세권 단지로, 전용 84~152㎡ 총 480가구 규모입니다.
분당 재건축 선도지구 입주는 언제 가능한가요?
2025년 12월 정비구역지정이 조건부 승인되었으며, 이후 사업시행인가, 관리처분인가 등 절차를 거쳐야 합니다. 통상 재건축 사업 기간을 감안하면 입주는 2030년대 초반 이후로 예상됩니다.
수지구에서 리모델링 추진 중인 단지는 몇 곳인가요?
2025년 기준 수지구에서 13곳이 리모델링을 추진 중입니다. 신분당선 수지구청역 중심으로 1990년대 초·중반 준공 단지들이 대상이며, 리모델링 완료 시 지역 전체 가격 기준선이 높아질 전망입니다.
마무리
분당 전용 84㎡ 분양가 26억 돌파는 1기 신도시 가격의 새로운 기준점을 제시했습니다. 인접한 수지구는 ‘65% 법칙’에 따라 15~16억 원대 진입이 본격화될 전망이며, 2028년까지 신규 입주 873가구라는 극심한 공급 절벽이 가격 상승 압력을 지속시킬 것으로 보입니다.
분당·수지 아파트 매수를 고려한다면, 한국부동산원과 국토부 실거래가 공개시스템에서 최신 거래 동향을 확인하고, 재건축·리모델링 추진 현황과 입주 일정을 면밀히 검토하는 것이 필요합니다. 본 정보는 2025년 11~12월 기사 및 통계를 기반으로 작성되었으며, 부동산 투자는 개인 상황과 전문가 상담을 통해 신중히 결정하시기 바랍니다.