2024년 11월 부동산 시장에서 극적인 거래량 반전 현상이 나타났습니다. 전국 부동산 거래량은 9만 2,332건으로 전월 대비 2.4% 상승했으나, 서울과 경기가 완전히 다른 방향으로 움직이며 수도권 양극화가 심화되었습니다. 10월 15일 투기과열지구 확대 지정의 여파가 본격화되면서 서울은 61.6% 급감, 경기는 39.6% 증가라는 상반된 결과가 도출되었습니다.
2024년 11월 전국 부동산 거래 현황
2024년 11월 전국 부동산 거래량은 9만 2,332건을 기록하며 전월 9만 153건 대비 2.4% 상승했습니다. 거래량은 소폭 증가했으나 거래금액은 42조 4,419억 원에서 37조 7,515억 원으로 11.1% 감소하며 조정세를 보였습니다.
지역별 거래량 증감
지역별로 뚜렷한 차이가 나타났습니다. 거래량 상승폭이 가장 큰 지역은 대구로 2,813건(30.8% 증가)을 기록했습니다. 이어 대전 1,561건(26.3%), 세종 533건(26.0%), 충남 2,261건(26.0%), 광주 1,481건(24.1%) 순으로 증가세를 보였습니다.
반면 수도권은 극명하게 갈렸습니다. 서울은 총 3,265건, 4조 2,782억 원 규모의 거래가 이뤄지며 전월 대비 거래량 61.6%, 거래금액 60.2%가 급감했습니다. 경기도 역시 1만 1,715건, 6조 3,078억 원으로 거래량 19.4%, 거래금액 33.8% 하락했습니다.
서울 vs 경기, 상반된 흐름의 원인
2024년 11월 서울과 경기의 아파트 거래량이 완전히 다른 방향으로 움직인 배경에는 10.15 부동산 대책이 있습니다. 정부가 투기과열지구를 확대 지정하면서 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶였습니다.
서울 아파트 거래량 급감
10.15 대책 이후 11월 서울 아파트 거래량은 2,494건으로 전년 대비 1,064건(29.9%) 감소했습니다. 7월(-50.1%), 8월(-30.0%)에 이어 세 달 만에 다시 감소세로 전환된 것입니다. 9월과 10월에 각각 8,485건, 8,456건이던 매매 신고 건수가 11월 3,335건으로 60% 이상 급감했습니다.
경기도 반등세
경기도는 정반대의 흐름을 보였습니다. 11월 경기 아파트 거래량은 1만 789건으로 전년 대비 3,059건(39.6%) 증가했습니다. 서울의 강력한 규제를 피해 경기 지역으로 수요가 이동한 결과입니다. 특히 서울 접근성이 좋은 수도권 외곽 지역에서 거래가 활발했습니다.
정책 변동에 따른 거래량 출렁임
2024년 서울 아파트 월별 거래량 증감률은 최소 -50.1%에서 최대 180.9%까지 벌어지며 전년 대비 변동폭이 크게 확대되었습니다. 정책 발표 때마다 시장이 민감하게 반응한 것입니다.
토지거래허가제 효과
토지거래허가제 해제 및 확대가 연이어 발표된 2024년 2월과 3월에는 서울 아파트 거래량이 전년 동기 대비 각각 149.9%, 139.5% 증가했습니다. 규제 완화 기대감에 매수세가 집중된 것입니다.
반면 10.15 대책으로 규제가 강화되자 거래량은 급격히 위축되었습니다. 2024년 7월 9,518건에 이르던 아파트 거래량이 8월 1,909건 줄어들었고, 9월에는 4,951건으로 7월 대비 4,567건 감소했습니다.
12월 반등 조짐
2024년 12월 들어 거래량이 반등하기 시작했습니다. 토지거래허가구역 확대 충격이 소화되면서 실수요자들을 중심으로 매수 심리가 되살아났습니다. 업계에서는 12월 월간 거래량이 최소 6,000건을 넘어설 것으로 예상했습니다.
기존 토지거래허가구역이던 강남3구와 용산구, 강북 은평구를 제외한 21개 구 모두에서 12월 거래량이 11월을 넘어섰습니다. 노원구는 11월 230건에서 12월 393건으로 71% 증가했고, 강동구, 구로구, 동작구, 영등포구, 관악구 등도 큰 증가폭을 보였습니다.
금리 인하와 대출 규제의 딜레마
한국은행이 2024년 10월과 11월에 연이어 기준금리를 0.25%포인트씩 인하해 3.0%까지 내렸습니다. 미국 연준도 2024년 9월 빅컷(50bp), 11월 스몰컷(25bp)을 단행해 4.5~4.75%까지 금리를 인하했습니다.
대출 규제 상충 효과
금리 인하에도 불구하고 주택 시장에는 찬바람이 불었습니다. 2024년 9월부터 스트레스 DSR 2단계가 시행되는 등 대출 규제가 본격화했기 때문입니다. 수도권 디딤돌 대출 규제 등 금융당국의 가계대출 총량 관리로 실수요자의 매수세가 주춤했습니다.
2025년에는 기준금리가 2.5%까지 인하될 것으로 점쳐집니다. 금리 인하가 두세 차례 추가로 이뤄지면 서울 아파트 입주 물량 부족, 전세 상승, 분양가 상승 등으로 인한 집값 상승 기대감이 높아지면서 하반기 거래량이 늘어날 가능성이 있습니다.
2024년 연간 주택 거래량 분석
2024년 주택 매매 거래량은 64.2만 호로 전년 대비 15.8% 증가했습니다. 2023년과 비교해 거래량이 회복되었으나, 직전 10년(2012~2021년) 평균의 66.0% 수준에 머물렀습니다.
지역별 연간 증감률
지역별로는 수도권(27.0%)이 비수도권(7.1%) 대비 큰 폭으로 증가했습니다. 서울의 경우 2024년 1월부터 9월까지 월 아파트 평균 거래량은 5,206건으로 2023년 3,037건과 비교해 2,169건 증가했습니다. 거래량 증가가 서울 아파트 가격 상승의 주요 원인이었습니다.
2024년 10월 기준 주택매매거래는 54만 8,000건을 기록하며 전년보다 16.1% 증가했습니다.
2025년 부동산 시장 전망
2025년 서울 아파트 시장은 상저하고(上低下高) 가능성이 높습니다. 상반기에는 탄핵 정국이 이어지면서 주택시장의 일시적 침체가 불가피해 매매거래가 위축될 전망입니다.
하반기 회복 기대
금리 인하, 대출 규제 완화, 정치적 불확실성 해소 등으로 하반기에는 주택 매매거래가 다소 회복돼 62만 7,000건 정도로 예상됩니다. 2025년 입주물량(27.2만 호)이 2024년(36.1만 호) 대비 약 9만 호 감소할 것으로 예상되어 전세가격 상승세가 지속될 가능성이 큽니다.
지역별 양극화 심화
지역과 유형에 따른 양극화가 더욱 심화될 전망입니다. 수도권 매매 및 전세가격은 1~2% 내외로 상승하고, 지방의 매매가격은 보합, 전세가격은 2% 수준으로 상승할 것으로 예측됩니다.
자주 묻는 질문
2024년 11월 서울 아파트 거래량은 얼마나 감소했나요?
2024년 11월 서울 아파트 거래량은 2,494건으로 전년 대비 29.9%(1,064건) 감소했습니다. 10.15 대책 이후 규제 강화로 9월~10월 각 8,400건대에서 3,335건으로 60% 이상 급감했습니다.
경기도 아파트 거래량이 증가한 이유는 무엇인가요?
서울의 강력한 규제를 피해 경기 지역으로 수요가 이동했기 때문입니다. 11월 경기 아파트 거래량은 1만 789건으로 전년 대비 39.6%(3,059건) 증가하며 서울과 상반된 흐름을 보였습니다.
10.15 부동산 대책의 주요 내용은 무엇인가요?
2024년 10월 15일 발표된 대책으로 투기과열지구가 확대 지정되었습니다. 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정되면서 주택 거래 시 까다로운 절차와 대출 제한이 적용됩니다.
2024년 기준금리는 얼마나 인하되었나요?
한국은행은 2024년 10월과 11월에 연이어 0.25%포인트씩 기준금리를 인하해 3.0%까지 낮췄습니다. 2025년에는 2.5%까지 추가 인하가 예상됩니다.
2024년 연간 주택 거래량은 얼마인가요?
2024년 주택 매매 거래량은 64.2만 호로 전년 대비 15.8% 증가했습니다. 수도권(27.0%)이 비수도권(7.1%) 대비 큰 폭으로 증가했으며, 직전 10년 평균의 66% 수준입니다.
2025년 부동산 시장 전망은 어떻게 되나요?
2025년은 상저하고(상반기 약세, 하반기 강세) 전망이 우세합니다. 상반기 탄핵 정국으로 위축되었다가, 금리 인하와 정치적 불확실성 해소로 하반기 62만 7,000건 수준으로 회복될 것으로 예상됩니다.
스트레스 DSR이란 무엇인가요?
스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)은 금리 상승 가능성을 감안해 대출 한도를 산정하는 규제입니다. 2024년 9월부터 2단계가 시행되어 대출 한도가 더욱 줄어들었습니다.
마무리
2024년 11월 부동산 시장은 정책 변화에 따른 극심한 양극화를 보여주었습니다. 서울 61.6% 급감, 경기 39.6% 증가라는 상반된 결과는 규제가 시장에 미치는 영향을 명확히 보여줍니다. 금리 인하에도 대출 규제가 발목을 잡으면서 실수요자들의 혼란이 가중되었습니다.
2025년 부동산 매수를 고려한다면, 상반기 정치적 불확실성이 해소되는 시점을 지켜보며 관심 지역의 실거래가 추이를 꾸준히 모니터링하는 것이 중요합니다. 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 개별 투자 결정 시에는 전문가 상담을 권장합니다.