서울 강북권 최대 재개발 사업지로 주목받는 성수전략정비구역에서 대형 건설사들의 시공권 경쟁이 본격화되고 있습니다. 총 53만㎡ 부지에 9,428가구가 들어서는 이 사업의 총 공사비는 8조 원 이상으로 추산됩니다. 2026년 1월 현재, 성수1지구와 4지구에서 현대건설, GS건설, 대우건설, 롯데건설 등 주요 건설사들이 치열한 수주전을 벌이고 있습니다.
성수전략정비구역 사업 규모와 현황
성수전략정비구역은 서울 성동구 성수동 일대 한강변에 위치한 1~4지구로 구성된 대규모 정비사업입니다. 대지면적 약 53만㎡(약 16만 평)에 총 55개 동, 9,428가구의 초대형 주거단지가 조성됩니다. 2024년 정비계획 변경 고시를 통해 공급 가구 수가 기존 8,247가구에서 9,428가구로 늘어났습니다.
지구별 세대수 변경 현황
- 1지구: 2,909가구 → 3,014가구 (105가구 증가)
- 2지구: 1,907가구 → 2,609가구 (702가구 증가)
- 3지구: 1,852가구 → 2,213가구 (361가구 증가)
- 4지구: 1,579가구 → 1,592가구 (13가구 증가)
용적률은 준주거지역 최대 500%가 적용되며, 최고 250m 높이의 초고층 랜드마크 건물을 포함해 50층 이상 고층 아파트 건축이 가능합니다. 한강변에 50층이 넘는 초고층 아파트가 들어서는 것은 서울에서도 흔치 않아, 강남과 견줄 만한 랜드마크 잠재력이 높다는 평가를 받고 있습니다.
성수1지구: 2조 원대 최대어를 둘러싼 격전
성수1지구는 성수전략정비구역 4곳 가운데 최대 규모입니다. 서울 성동구 성수1가동 72-10번지 일대에 위치하며, 구역면적 약 19만 4,398㎡, 대지면적 11만 9,706㎡에 지하 4층~지상 69층, 17개 동, 3,014가구 규모로 조성됩니다. 총 공사비는 2조 1,540억 원에 달합니다.
경쟁 건설사 현황
2025년 12월 현장설명회에는 현대건설, GS건설, HDC현대산업개발, 금호건설 등 주요 대형 건설사들이 참석했습니다. 현재는 현대건설과 GS건설의 2강 구도가 유력한 상황입니다.
- GS건설: 세계적인 건축사무소 ‘데이비드 치퍼필드 아키텍츠’와 설계 협업
- 현대건설: 영국 유명 건축사무소 ‘SMDP’와 손잡고 수주전 참여
입찰 마감일은 2026년 2월 20일이며, 보증금은 1,000억 원입니다. 다만 앞선 입찰에서는 일부 조건이 특정 업체에 유리하다는 문제 제기로 시공사 선정이 무산된 바 있어, 이번 재입찰 결과에 관심이 집중되고 있습니다.
성수4지구: 대우건설 vs 롯데건설 3년 만의 재대결
성수4지구는 현재 절차상 가장 빠르게 진행되는 곳입니다. 8만 9,828㎡ 부지에 지하 6층~지상 65층, 1,439가구 규모로 조성되며, 예정 공사비는 1조 3,628억 원, 평당 공사비는 1,140만 원으로 책정되었습니다.
대우건설과 롯데건설의 전략
2026년 2월 9일 입찰 마감을 앞두고 대우건설과 롯데건설이 참여를 공식화했습니다. 양사가 본입찰에서 맞붙게 되면 2022년 서울 용산구 한남2구역 재개발 이후 약 3년 만의 재대결이 됩니다. 당시 한남2구역에서는 대우건설이 승리하며 시공권을 확보한 바 있습니다.
- 대우건설: 건축계의 노벨상이라 불리는 ‘프리츠커상’ 수상자 리처드 마이어가 설립한 ‘마이어 아키텍츠’와 설계 협업
- 롯데건설: 지하공간 활용도를 높인 특화 설계 도입
업계에서는 최고 77층 초고층 설계안을 추진 중인 4지구가 한강 조망권을 확보한 랜드마크 단지로 거듭날 것으로 전망하고 있습니다.
성수2·3지구 시공사 선정 전망
성수2지구는 원양건축사사무소를 설계사로 선정하고 최고 65층 랜드마크 2동을 포함한 2,609가구 단지로 탈바꿈할 계획입니다. 삼성물산, DL이앤씨, 포스코이앤씨가 참여를 검토하고 있는 것으로 알려졌습니다.
성수3지구는 설계사 재선정에 돌입한 만큼 4개 지구 중 가장 늦게 시공사를 선정할 것으로 보입니다. 삼성물산과 현대건설 등이 관심을 보이고 있습니다.
업계 일각에서는 성수1지구에 현대건설 ‘디에이치’, 성수2지구에 삼성물산 ‘래미안’, 성수3지구에 대우건설 ‘푸르지오’가 각각 들어서는 ‘빅3’ 체제가 형성될 가능성도 점쳐지고 있습니다.
분양가 전망과 현재 시세
예상 분양가
성수1지구 전용 84㎡ 기준 추정 조합원 분양가는 22억 3,600만 원, 일반 분양가는 27억 9,500만 원입니다. 분양가상한제 미적용 지역이라는 점에서 상승 여력이 높다는 평가를 받고 있습니다. 평당 일반 분양가는 1억 3,000만 원에서 최대 2억 원까지 예측되고 있습니다.
현재 시세 현황 (2025년 7월 기준)
- 성수1지구 동양아파트: 전용 84㎡ 호가 40억 원대, 3.3㎡당 약 1억 3,000만 원
- 성수4지구 강변임광아파트: 전용 84㎡ 2025년 3월 24억 5,000만 원 → 7월 30억 원 (4개월간 약 5억 원 상승)
- 조합원 입주권: 프리미엄 10억~15억 원, 총 매입가 30억~36억 원 수준
완공 후 시세 전망
현지 부동산 전문가들은 성수 1~4지구의 완공 후 시세가 전용 84㎡ 기준 60억~70억 원에 달할 것으로 전망하고 있습니다. 현재 성수동 랜드마크인 ‘아크로서울포레스트’가 3.3㎡당 2억 원 이상에 거래되고 있어, 완공 후에는 이를 뛰어넘을 것이라는 관측입니다.
투자 시 유의사항
성수전략정비구역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 갭투자가 불가능합니다. 초기 투자금이 수십억 원에 달하며, 분양가, 금리, 규제 등 외부 변수에 따라 수익 구조가 달라질 수 있습니다.
성수1지구의 경우 조합 내 갈등이 진행 중입니다. 조합과 비상대책위원회가 정면 충돌하면서 조합장 해임 추진과 고소·고발이 동시에 진행되고 있어, 사업 일정에 영향을 줄 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
착공 일정과 관련해 고층부 배치와 조망권 조율이 핵심 쟁점으로 남아 있어, 서울시와의 협의가 길어질 경우 일부 지구는 착공이 2027년 이후로 넘어갈 가능성도 있습니다.
자주 묻는 질문
성수전략정비구역 총 사업 규모는 얼마인가요?
총 공사비 8조 원 이상, 대지면적 약 53만㎡, 55개 동 9,428가구 규모입니다. 강북권 최대 재개발 사업으로 평가받고 있습니다.
성수1지구 시공사 선정은 언제 마감되나요?
2026년 2월 20일 입찰 마감 예정입니다. 현대건설과 GS건설이 유력한 경쟁 구도를 형성하고 있습니다.
성수4지구 입찰 마감일은 언제인가요?
2026년 2월 9일 마감 예정입니다. 대우건설과 롯데건설이 참여를 공식화했으며, 2022년 한남2구역 이후 3년 만의 재대결이 예고되어 있습니다.
성수 재개발 완공 후 예상 시세는 얼마인가요?
전용 84㎡ 기준 60억~70억 원으로 전망됩니다. 현재 아크로서울포레스트 시세(3.3㎡당 2억 원 이상)를 뛰어넘을 것이라는 관측이 나오고 있습니다.
성수전략정비구역 일반 분양가는 얼마로 예상되나요?
성수1지구 전용 84㎡ 기준 일반 분양가는 약 27억 9,500만 원으로 추정됩니다. 분양가상한제 미적용 지역이라 상승 여력이 있다는 평가입니다.
성수 재개발 투자 시 주의할 점은 무엇인가요?
토지거래허가구역으로 지정되어 갭투자가 불가능하며, 초기 투자금이 수십억 원에 달합니다. 조합 내 갈등, 서울시 협의 지연 등으로 사업 일정이 변동될 수 있어 중장기적 관점이 필요합니다.
성수전략정비구역은 몇 층까지 건설되나요?
최고 250m 높이의 초고층 랜드마크를 포함해 50층 이상 건축이 가능합니다. 성수1지구는 최고 69층, 성수4지구는 최고 65층(77층 추진 검토 중)으로 계획되어 있습니다.
마무리
성수전략정비구역은 총 공사비 8조 원 이상, 9,428가구 규모의 강북권 최대 재개발 사업입니다. 2026년 상반기 성수1지구와 4지구의 시공사 선정이 마무리되면 본격적인 사업 추진이 이루어질 전망입니다.
현대건설, GS건설, 대우건설, 롯데건설 등 대형 건설사들이 세계적인 건축사무소와 협업하며 수주전에 나서고 있어, 어떤 브랜드가 성수의 새로운 랜드마크를 책임지게 될지 귀추가 주목됩니다.
투자를 고려한다면 토지거래허가구역 지정, 조합 내 갈등, 착공 일정 변동 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 중장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 구체적인 투자 결정은 전문가 상담을 권장합니다.