계약 만료일이 되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 2026년 1월 현재, 전세보증금 미반환 문제로 고민하는 임차인이 늘고 있습니다. 보증금 1,000만원이든 1억원이든 내 돈을 지키기 위해서는 정확한 법적 대응 절차를 알아야 합니다. 「주택임대차보호법」에 따르면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시이행 관계에 있어, 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 나가면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.
1단계: 이사를 가지 않는 것이 최선
임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 보증금을 반환받을 때까지 이사를 가지 않는 것이 가장 안전한 방법입니다. 전입신고와 확정일자를 통해 확보한 대항력과 우선변제권은 해당 주택에 계속 거주해야만 유지되기 때문입니다.
동시이행 항변권이란?
동시이행 항변권이란 쌍무계약에서 상대방이 자신의 의무를 이행할 때까지 자신의 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 임대차에서는 임대인이 보증금을 반환할 의무와 임차인이 주택을 인도할 의무가 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 집주인이 보증금을 주지 않으면 임차인도 집을 비워줄 의무가 없습니다.
부득이 이사해야 하는 경우
새 직장, 자녀 학교 문제 등으로 반드시 이사해야 하는 상황이라면, 다음 조치를 취해야 합니다:
- 주민등록을 그대로 유지
- 일부 이삿짐을 남겨두어 점유 상태 유지
- 임차권등기명령 신청 후 등기 완료 확인
2단계: 내용증명 발송으로 공식 요청
집주인에게 연락해도 응답이 없거나 보증금 반환 약속을 어기는 경우, 가장 먼저 내용증명을 발송해야 합니다. 내용증명은 법적 효력을 가진 문서로, 추후 소송 시 중요한 증거자료가 됩니다.
내용증명에 포함할 내용
- 임대인(집주인)의 주소와 성명
- 임차인(본인)의 주소와 성명
- 임대차 계약기간과 보증금 금액
- 계약 종료일과 보증금 반환 요청 내용
- 미반환 시 법적 조치를 취하겠다는 경고
발송 방법과 비용
가까운 우체국에서 내용증명서 3통을 작성하여 제출하면 됩니다. 1통은 발송인이, 1통은 우체국이, 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 3년간 보관하므로 언제든 등본을 교부받을 수 있습니다. 발송 비용은 일반우편 요금에 내용증명 수수료(약 1,300원)가 추가됩니다.
3단계: 임차권등기명령 신청 (이사 전 필수)
보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면, 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이 등기가 완료되면 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
신청 절차
- 신청서 제출: 관할 법원(임차주택 소재지) 또는 대한민국 법원 전자소송 사이트에서 신청
- 법원 심사: 요건에 흠결이 있으면 보정명령 발부
- 결정 및 송달: 신청서 제출 후 약 7~14일 소요
- 등기 촉탁: 2023년 7월 개정으로 결정문 송달 전에도 등기 촉탁 가능
신청 비용 (2026년 1월 기준)
- 송달료: 5,200원 x 6회 = 31,200원 (당사자 2명 기준)
- 등록면허세(지방교육세 포함): 7,200원
- 기타 수수료: 약 5,000원
- 총 비용: 약 43,400원 (직접 신청 시)
- 법무사 위임 시: 약 40만원
이 비용은 「주택임대차보호법」 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다.
4단계: 지급명령 또는 소송 제기
내용증명을 보내고 임차권등기까지 마쳤는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 법적 강제력을 동원해야 합니다. 집행권원을 확보하는 방법으로는 지급명령, 민사조정, 보증금반환청구소송이 있습니다.
지급명령 신청의 장점
지급명령은 채권자의 일방적 신청만으로 채무자에게 지급을 명하는 간이 재판 절차입니다.
- 법정에 출석할 필요 없음
- 일반 소송보다 비용 저렴 (인지대 1/10)
- 청구 금액 제한 없음
- 신청 후 약 1개월 내 결정
지급명령 절차
- 대한민국 법원 전자소송에서 지급명령 신청
- 인지 및 송달료 납부
- 법원에서 채무자(집주인)에게 지급명령 송달
- 2주 내 이의신청 없으면 확정 (판결문과 동일 효력)
- 확정된 지급명령으로 강제집행 가능
채무자가 이의신청하면?
집주인이 2주 내에 이의신청을 하면 정식 민사소송으로 전환됩니다. 민사소송은 소제기부터 판결까지 통상 6~8개월이 소요됩니다. 승소 시 계약 만료 후 연 5%, 소송 접수 이후에는 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다.
5단계: 전세보증금반환보증 활용 (사전 가입자)
전세 계약 시 전세보증금반환보증에 가입했다면, 보증기관에 이행청구를 하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 주요 보증기관으로는 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증)가 있습니다.
이행청구 조건
- 임대차계약의 해지 또는 종료 후 1개월 경과
- 보증목적물의 경매/공매 종료 후 보증금 미배당
보증기관별 특징 (2026년 1월 기준)
- HUG: 가장 대중적, 심사 까다로움, 수도권 7억/비수도권 5억 한도, 신혼부부 보증료 할인
- SGI: 보증료 높지만 한도 제한 적음, 7억 이상 고액 전세에 적합
- HF: 보증료 저렴, HF 전세자금대출 이용자만 가입 가능
아직 가입 전이라면?
전세 계약기간의 1/2이 지나기 전에 가입해야 합니다. 공인중개사가 중개한 계약, 전입신고와 확정일자 완료, 선순위채권+보증금 합산이 주택가격의 90% 이내여야 가입 가능합니다. 청년(연소득 5천만원 이하), 신혼부부(연소득 7.5천만원 이하)는 최대 40만원까지 보증료 지원을 받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
보증금을 못 받고 이사하면 어떻게 되나요?
대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 판례에 따르면 전입신고와 확정일자가 있더라도 점유를 유지하지 않으면 보호받지 못합니다. 반드시 이사 전에 임차권등기명령을 신청하여 등기를 마쳐야 권리가 유지됩니다.
임차권등기명령 신청 후 등기까지 얼마나 걸리나요?
통상 2주 정도 소요됩니다. 2023년 7월 법 개정으로 임대인에게 결정문 송달 전에도 등기 촉탁이 가능해져 절차가 빨라졌습니다. 다만 임대인에게 송달이 안 되는 경우 3~4개월까지 걸릴 수 있습니다.
지급명령과 민사소송 중 어떤 것을 선택해야 하나요?
집주인이 보증금 반환 의무 자체를 인정하고 자금 사정만 문제인 경우 지급명령이 유리합니다. 비용이 저렴하고 1개월 내 결정이 나옵니다. 반면 집주인이 계약 내용을 다투거나 분쟁이 있으면 처음부터 민사소송을 제기하는 것이 시간 낭비를 줄일 수 있습니다.
전세보증금반환보증에 지금이라도 가입할 수 있나요?
계약기간의 절반이 지나지 않았다면 가능합니다. 예를 들어 2년 계약이라면 1년 이내에 신청해야 합니다. 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계산합니다. 공인중개사 중개 계약, 전입신고 및 확정일자 완료가 필수 조건입니다.
소송에서 이기면 변호사 비용도 받을 수 있나요?
승소 시 대법원 규칙에서 정한 한도 내에서 소송비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만 실제 변호사 비용 전액이 아닌 법원이 정한 기준 금액만 인정됩니다. 임차권등기명령 신청 비용은 전액 임대인에게 청구 가능합니다.
집주인이 연락이 안 되면 어떻게 하나요?
내용증명을 등기우편으로 발송하면 수취 여부와 관계없이 법적 효력이 발생합니다. 임차권등기명령도 공시송달 제도를 통해 진행 가능합니다. 다만 공시송달 시 기간이 3~4개월로 길어질 수 있습니다.
보증금 미반환 시 받을 수 있는 이자는 얼마인가요?
계약 만료 후 반환 지연 시 연 5%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 소송을 제기하면 소송 접수일부터는 연 12%의 지연손해금이 적용됩니다. 1,000만원 기준 소송 후 월 10만원의 이자가 추가로 발생하는 셈입니다.
마무리
이사날 보증금을 못 받는 상황은 당황스럽지만, 법은 임차인을 보호하는 여러 장치를 마련해두고 있습니다. 핵심은 이사를 서두르지 않는 것, 그리고 부득이 이사해야 한다면 임차권등기명령을 반드시 신청하는 것입니다.
내용증명 발송 → 임차권등기명령 신청 → 지급명령 또는 소송의 순서를 기억하세요. 직접 진행 시 임차권등기명령 비용 약 43,400원, 지급명령은 인지대와 송달료만 들어 부담이 크지 않습니다. 전세보증금반환보증에 가입해두었다면 보증기관에 이행청구하여 더 빠르게 해결할 수 있습니다.
본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 개별 사안에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로 필요시 변호사나 법률구조공단 등 전문가 상담을 권장합니다.