2025-2026 국내 물류센터 시장, 공급 조정기 속 외국계 자본의 기회 포착

팬데믹 이후 급격한 공급 확대를 겪었던 국내 물류센터 시장이 본격적인 조정 국면에 진입했습니다. 2024년을 정점으로 신규 공급량이 급감하면서 수급 균형 회복의 신호가 나타나고 있습니다. 글로벌 부동산 컨설팅 업체들의 분석에 따르면, 수도권 A급 물류센터 공실률은 2024년 고점을 찍은 후 점진적으로 하락하고 있으며, 2027년에는 10% 수준까지 떨어질 전망입니다.

국내 물류센터 시장 현황: 공급 정점 지나 조정기 진입

JLL, CBRE, Cushman & Wakefield 등 글로벌 부동산 컨설팅 업체들의 분석에 따르면, 국내 물류센터 시장은 팬데믹 시기 급격한 공급과잉을 경험한 후 수요와 공급이 균형을 이루는 점진적 조정국면에 들어섰습니다.

2025년 상반기 수도권 공급 현황

2025년 상반기 수도권에서는 약 16만 평(약 53만㎡) 규모의 물류센터가 신규 공급되었습니다. 이는 전년 동기 대비 73% 감소한 수치입니다. 누적 기준으로는 총 1,095만 평이 공급되었으며, 전 권역에서 일제히 공급 감소세를 보이고 있습니다.

공실률 동향

2024년 3분기 수도권 A급 물류센터의 전체 공실률은 전분기 대비 0.93%포인트 하락한 17.1%를 기록했습니다. 특히 주목할 점은 신축 자산의 공실률이 30%대에 근접하고 있다는 것입니다. 저온 물류센터의 경우 절반 이상이 공실로 남아있어 상온 대비 어려운 상황이 지속되고 있습니다.

권역별로 살펴보면, 서부권(인천, 시흥, 안산)의 상온 물류센터 공실률은 20.2%, 저온시설은 66.9%로 2023년 하반기 대비 각각 8.1%포인트, 12.4%포인트 상승했습니다.

임대료 현황: 명목 상승 속 실질 하락세

수도권 물류센터의 평균 명목 임대료는 3.3㎡당 34,800원으로, 전분기 대비 1.3%, 전년 동기 대비 2.9% 상승했습니다. 세부적으로 상온 물류센터는 3.3㎡당 평균 33,106원, 저온 물류센터는 61,951원을 기록했습니다.

하지만 실질 임대료는 다른 양상을 보입니다. 공실률 급등으로 인해 렌트프리(무상 임대 기간)가 크게 증가했고, 그 결과 상온과 저온의 실질 임대료는 전년 대비 각각 1.3%, 7.9% 하락했습니다. 임대인들은 공실 상황에 따라 인센티브를 통해 실질 임대료를 조정하고 있는 상황입니다.

향후 전망에 대해 JLL은 “공급 감소가 지속되는 가운데 임대료는 당분간 완만한 상승세를 이어갈 것”으로 분석했습니다.

외국계 자본의 적극적 투자: 시장의 80%를 차지

현재 국내 물류센터 투자 시장에서 가장 두드러진 특징은 외국계 자본의 압도적 비중입니다. 물류센터에 투자되는 자금의 80%가 외국계 자금이며, 그중에서도 해외 공제회나 연기금 자금이 상당 부분을 차지하고 있습니다.

블랙스톤의 공격적 행보

글로벌 사모펀드 운용사 블랙스톤이 국내 물류 부동산 시장에서 입지를 강화하고 있습니다. 블랙스톤은 자사 부동산 투자 부문인 ‘블랙스톤 리얼에스테이트 파트너스’를 통해 서울 수도권 핵심 지역인 김포와 남양주에 위치한 A급 첨단 물류센터 2곳을 추가로 인수했습니다. 해당 자산은 총 연면적 약 12만㎡(130만 제곱피트) 규모로, 전자상거래와 물류기업이 주 입주사입니다.

블랙스톤 측은 “서울 수도권 내 라스트마일 물류센터는 신규 공급이 매우 제한적인 반면 공실률은 4%대 수준으로 낮아 투자 매력도가 높은 자산”이라고 밝혔습니다.

글로벌 투자자들의 움직임

워버그 핀커스, 오크트리캐피탈, 싱가포르투자청(GIC), KKR(콜버그크래비스로버츠) 등 글로벌 투자자들이 국내 실물 및 개발 단계의 물류센터 시장에서 투자 기회를 적극적으로 모색하고 있습니다. 국내 기관투자자들이 과거 투자 후유증으로 소극적인 태도를 보이는 사이, 자본력을 갖춘 글로벌 투자자들이 주요 입지의 우량 매물을 사들이는 양상입니다.

투자 시장 동향: NPL 거래 증가와 Cap Rate 안정

2024년 3분기 물류 투자 시장에서는 약 1조 5,370억 원의 거래가 성사되었습니다. 주요 거래로는 지산 물류센터 B동이 3,180억 원에 라살자산운용으로, 부천 미래인 물류센터가 약 3,000억 원에 그래비티자산운용으로 각각 매각되었습니다.

Cap Rate(자본환원율)은 3분기 연속 5.5% 수준을 유지하며 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 한편, 추가 자금조달에 실패한 물류센터 자산이 경공매 사이트에 나오면서 NPL(부실채권) 거래가 증가하는 추세입니다.

2025년 상반기 기준 거래 규모는 약 1.5조 원으로 전년 동기 대비 45% 감소했습니다. 이는 전반적인 투자 위축 속에서도 외국계 자본의 활발한 진입이 시장을 주도하는 양상을 반영합니다.

수요 구조: 3PL과 이커머스가 시장 주도

2025년 상반기 기준 수도권 A급 물류센터 임차인 분석 결과, 삼자물류(3PL)와 이커머스가 전체 임차면적의 79%를 차지하며 시장 수요를 주도하고 있습니다.

• 3PL(삼자물류): 46%로 가장 높은 비중
• 이커머스: 33%로 두 번째 비중
• 기타 산업: 21%

CBRE는 2026년까지 추가로 약 140만㎡의 신규 수요가 발생할 수 있다고 추산했습니다. 설문조사 결과 응답기업의 72%는 향후 2년 내 사업 성과가 개선될 것으로 전망했으며, 중장기적으로 2030년까지 전체 응답자의 67%가 물류공간 확대를 예상했습니다.

전자상거래 시장의 지속 성장, 공급망 효율화 및 자동화 투자확대, 신선식품과 콜드체인 등 특수물류 수요증가와 같은 구조적 변화가 중장기적으로 물류공간 수요를 견인할 전망입니다.

향후 전망: 2027년 공실률 10%대 회복 예상

JLL은 2025년과 2026년에 공급량이 급격히 감소할 것으로 예상하며, 2024년이 서울 수도권 물류 시설 신규 공급의 정점이 될 수 있다고 전망했습니다.

공실률 전망

2027년 수도권 A급 물류센터의 통합 공실률은 약 10% 수준까지 하락할 것으로 예상됩니다. 상온 물류센터는 약 4% 이하로 떨어질 수 있는 반면, 저온 물류센터는 과잉 공급과 수요 회복 지연으로 최소 30% 이상 공실률이 지속될 가능성이 있습니다.

미착공 물류센터 현황

CBRE가 2025년 8월 기준 서울을 제외한 수도권에서 인허가를 받고도 1년 이상 착공이 이뤄지지 않은 물류센터를 조사한 결과, 미착공 상태로 분류된 물류센터는 총 172개, 연면적 기준 약 1,236만㎡로 집계됐습니다. 이는 수도권 A급 물류센터 표본 전체의 약 50%에 달하는 수준입니다.

저온물류센터의 공실률 문제가 지속되면서 저온센터의 신규공급량은 급격히 하락할 전망이며, 저온에서 상온으로 변경되는 물류센터도 증가할 것으로 보입니다.

자주 묻는 질문

마무리

국내 물류센터 시장은 팬데믹 이후 급격한 공급 확대기를 지나 조정기에 진입했습니다. 2025년 상반기 신규 공급이 전년 대비 73% 감소하면서 수급 균형 회복의 신호가 나타나고 있습니다. 외국계 자본이 투자의 80%를 차지하며 시장을 주도하는 가운데, 2027년에는 공실률이 10% 수준까지 하락할 전망입니다.

투자자 입장에서는 현재 조정기가 우량 자산 확보의 기회가 될 수 있습니다. 특히 수도권 라스트마일 물류센터와 상온 물류센터는 수급 개선이 빠르게 진행될 것으로 예상되어 중장기적 관점에서 주목할 만합니다. 다만 저온 물류센터는 공실률 문제가 지속될 가능성이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

본 정보는 JLL, CBRE, Cushman & Wakefield, Colliers 등 글로벌 부동산 컨설팅 업체들의 시장 리포트를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정 시 전문가 상담을 권장합니다.