2026년 새해가 시작되면서 서울 전세 시장에 비상이 걸렸습니다. 전세 매물이 급격히 줄어들고 있기 때문입니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 2026년 1월 7일 기준 서울의 전세 매물은 2만2,848가구로, 지난해 같은 날(3만1,025가구)에 비해 약 26% 감소했습니다. 입주 물량 급감, 토지거래허가구역 확대, 갭투자 제한 등 복합적인 요인이 맞물리면서 전세 품귀 현상이 심화되고 있습니다.
입주 물량 반토막, 공급 절벽 본격화
2026년 서울 전세 시장의 가장 큰 변수는 공급 절벽입니다. 부동산R114에 따르면 2026년 서울 입주 예정 물량은 1만6,262가구로, 2025년 입주 물량(3만6,909가구) 대비 약 56% 감소한 수치입니다. 직방 집계에서도 2026년 서울 아파트 입주 물량은 총 1만6,412가구로, 2025년(3만1,856가구)보다 48% 줄었습니다.
전국 입주 물량도 급감
서울만의 문제가 아닙니다. 2026년 전국 아파트 입주 물량은 21만 가구로 전년(28만 가구) 대비 25% 감소할 것으로 집계됐습니다. 수도권의 입주 물량은 11만 가구에 그쳐, 평년 수준(15만~20만 가구)을 크게 밑돕니다. 누적된 착공 부족이 본격적으로 영향을 미치기 시작한 것입니다.
품귀 현상의 구조적 원인
전세 매물 부족은 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 첫째, 2024년 10월 20일부터 시행된 토지거래허가구역 확대 조치로 서울 전역과 경기 12곳에서 아파트를 사려면 2년 이상 실거주해야 합니다. 집을 사더라도 세를 놓을 수 없어 전세 물량 감소로 직결됩니다. 둘째, 전세 사기 여파로 빌라와 오피스텔 수요가 아파트로 쏠리고 있습니다. 셋째, 갭투자가 막히면서 전세 매물이 나올 경로 자체가 줄었습니다.
전문가 전망: 전세가격 4.7% 상승 예상
주택산업연구원(주산연)은 ‘2026년 주택시장 전망’에서 서울 아파트 전세가격이 4.7% 급등할 것으로 내다봤습니다. 이는 매매가격 상승 전망치(4.2%)를 웃도는 수치입니다. 수도권은 3.8%, 전국 평균은 2.8% 상승할 것으로 예측했습니다.
전문가 설문 결과
부동산·금융·학계 전문가 129인을 대상으로 한 설문에서 74.4%가 2026년 서울 아파트값 상승을 예측했습니다. 전세 시장에 대해서는 전문가의 85.3%가 가격 상승을 예상했으며, 5% 이상 급등 전망도 28.6%에 달했습니다. 상승 원인으로는 대출 규제로 매수가 어려워진 영향(32.3%), 유동성과 매매가 상승 연쇄 작용(18.1%), 보유세 강화에 따른 세 부담 전이(16.4%)가 지목됐습니다.
지역별 전세 시장 양극화 심화
2025년 서울 부동산 시장은 지역별로 뚜렷하게 갈렸습니다. 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 핵심지는 신고가 거래가 이어진 반면, 노도강(노원·도봉·강북)·금관구(금천·관악·구로)는 거래가 급감했습니다.
2025년 자치구별 상승률
자치구별 상승률을 보면 송파구(19.78%), 성동구(17.94%), 마포구(13.5%), 서초구(13.2%), 강남구(12.9%) 순으로 높았습니다. 서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 평균 58.7%를 기록 중입니다.
고액 전세 비중 증가
국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 2025년 12월 11일 기준 서울 아파트 전세 중 6억원 초과~9억원 이하 비중은 30.9%로 1월(25.15%) 대비 5.75%포인트 늘었습니다. 9억원 초과 고액 전세 비중도 15.31%로 1월(10.32%)보다 4.99%포인트 증가했습니다.
2026년 양극화 전망
송승현 도시와경제 대표는 “2026년에는 양극화가 더 심해질 것으로 본다. 과거 서울 25개 구 중 과반이 유망 지역이었다면, 앞으로는 강남 3구와 마용성 신축 등 극소수 핵심지로 부가 응집되는 구조가 고착화될 것”이라고 전망했습니다.
등록임대주택 말소와 월세 전환 가속
전세 시장에 또 다른 변수가 있습니다. 대한주택임대인협회에 따르면 서울에서 임대 의무기간이 끝나는 아파트는 2026년 2만2,822호에 달합니다. 등록임대주택 자동말소 이후에는 종합부동산세 합산 등 보유세 부담이 커진 집주인들이 전세 재계약을 하는 대신 매도에 나서거나 월세로 전환할 가능성이 큽니다.
분양 및 입주 물량 감소, 주택 공급 지연, 대출 규제가 동시에 작용하면서 매매·전세 시장 모두 구조적인 공급 부족 상태에 놓여 있습니다. 이에 따라 전세 물량은 빠르게 줄고 월세 비중이 확대되면서 무주택자의 주거비 부담은 2026년에도 한층 가중될 것으로 보입니다.
전문가 조언: 지역별 선별적 접근 필요
김은선 직방 빅데이터 랩장은 “규제 이후 서울 주요 중심지를 중심으로 가격이 먼저 오르고, 이 흐름이 외곽 지역으로 확산되면서 추가 상승 여력이 커지는 구조”라고 설명했습니다. 송승현 도시와 경제 대표는 “현재 시장은 강남·한강축을 중심으로 핵심 수요가 집중되는 구조”라며 “전세 물량이 부족하고 신축 공급이 끊긴 지역이나 주요 재건축 단지는 상승세가 이어진다”고 분석했습니다.
다만 강남권의 경우 2026년 전후 서초·강남권 입주 물량(방배, 개포 등)으로 인해 전세가가 일시적으로 흔들릴 수 있습니다. 2025년 12월 말부터 송파구 잠실 진주아파트를 재건축한 2,678가구의 ‘잠실 래미안아이파크’ 입주가 시작되었습니다. 실거주를 고려하는 분들에게는 이런 시점이 기회가 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
2026년 서울 전세가격은 얼마나 오를 전망인가요?
주택산업연구원은 2026년 서울 아파트 전세가격이 4.7% 상승할 것으로 전망했습니다. 이는 매매가격 상승 전망치(4.2%)보다 높은 수치로, 전세가 상승이 매매가를 끌어올리는 구조가 형성될 것으로 예상됩니다.
서울 전세 매물이 왜 급감하고 있나요?
복합적인 요인이 작용하고 있습니다. 토지거래허가구역 확대로 2년 실거주 의무가 생겨 갭투자가 막혔고, 전세 사기 여파로 빌라·오피스텔 수요가 아파트로 쏠리고 있습니다. 또한 2026년 입주 물량이 전년 대비 48% 급감하면서 신규 전세 공급도 줄었습니다.
2026년 서울 아파트 입주 물량은 얼마나 되나요?
직방 집계에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 총 1만6,412가구입니다. 2025년(3만1,856가구)보다 48% 감소한 수치로, 역대 최저 수준에 가깝습니다.
전세가율이 높아지면 어떤 영향이 있나요?
전세가율이 오르면 갭투자 유인이 커지고, 전세난에 지친 세입자들이 매수세로 돌아설 가능성이 높아집니다. 현재 서울 아파트 전세가율은 평균 58.7%로, 전세가 상승이 매매가를 지지하는 역할을 하고 있습니다.
어느 지역의 전세가 상승률이 가장 높았나요?
2025년 기준 자치구별 상승률은 송파구(19.78%), 성동구(17.94%), 마포구(13.5%), 서초구(13.2%), 강남구(12.9%) 순으로 높았습니다. 강남3구와 마용성 지역이 상승을 주도했습니다.
등록임대주택 말소가 전세 시장에 미치는 영향은?
2026년 서울에서 임대 의무기간이 끝나는 아파트는 2만2,822호입니다. 자동말소 이후 보유세 부담이 커진 집주인들이 매도하거나 월세로 전환할 가능성이 커, 전세 물량 감소와 월세화 가속으로 이어질 수 있습니다.
2026년 전세 시장에서 주의할 점은 무엇인가요?
전세 물량 부족으로 경쟁이 치열해질 것으로 예상됩니다. 계약 갱신권을 이미 사용한 경우 시장가로 재계약해야 하므로 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 입주 물량이 있는 지역과 시기를 잘 파악하면 상대적으로 좋은 조건을 찾을 수 있습니다.
마무리
2026년 서울 전세 시장은 공급 절벽, 규제 강화, 등록임대 말소 등 복합적인 요인으로 인해 품귀 현상이 심화될 것으로 전망됩니다. 주택산업연구원은 서울 전세가격 4.7% 상승을 예측했으며, 전문가의 85.3%가 전월세 가격 상승을 예상하고 있습니다. 지역별로는 강남3구와 마용성 등 핵심지를 중심으로 양극화가 더욱 심화될 것으로 보입니다.
전세를 준비하고 계신다면 국토교통부 실거래가공개시스템과 서울부동산정보광장을 통해 관심 지역의 시세를 면밀히 확인하시기 바랍니다. 입주 물량이 있는 시기와 지역을 파악하면 상대적으로 좋은 조건을 찾을 수 있습니다. 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 구체적인 부동산 거래는 전문가 상담을 권장합니다.