2026년 공급 절벽 시대, 왜 핵심 입지 아파트가 더 귀해지는가

2026년 서울 아파트 입주 물량이 전년 대비 48% 급감하면서 공급 절벽이 현실화되고 있습니다. 공급 절벽이란 신규 주택 공급이 급격히 줄어들어 수요 대비 물량이 크게 부족해지는 현상을 말합니다. 전국적으로도 17만 2,270가구만 입주 예정이어서 2025년 23만 8,372가구 대비 28% 감소합니다. 이런 상황에서 핵심 입지의 신축 아파트, 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 관심이 더욱 높아지고 있습니다.

2026년 공급 물량, 얼마나 줄어드나

직방 조사에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만 6,412가구입니다. 2025년 3만 1,856가구와 비교하면 절반 수준으로 줄어듭니다. 이 가운데 87%에 해당하는 1만 4,257가구가 재개발·재건축 등 정비사업 완료 단지입니다. 신규 택지 공급이 제한적인 서울에서는 정비사업 외에 대안이 거의 없는 상황입니다.

지역별 입주 물량 분포

서울 내 세부 지역별로는 서초구가 5,155세대로 가장 많습니다. 디에이치방배(방배5구역) 3,064가구와 반포래미안트리니원(반포3주구) 2,091가구가 주요 물량입니다. 은평구 2,451세대, 송파구 2,088세대, 강서구 1,066세대, 동대문구 837세대가 뒤를 잇습니다.

수도권 전체 현황

수도권 전체 입주 물량은 8만 1,534가구로 전년 대비 28% 줄었습니다. 경기도는 평택, 이천, 파주, 의왕 등을 중심으로 5만 361가구가 입주하며 전년 대비 18% 감소했습니다. 인천은 검단신도시 택지지구 위주로 1만 4,761가구가 입주해 22% 감소합니다.

2025년 서울 아파트 가격, 19년 만에 최고 상승률

2025년 서울 아파트 연간 누계 상승률은 8.48%로, 2006년(23.46%) 이후 19년 만에 가장 높은 수치를 기록했습니다. 서울 아파트는 2월 첫째 주 상승 전환 이후 46주 연속 상승세를 이어갔습니다.

강남3구 독주 체제

상승 국면은 강남3구가 주도했습니다. 송파구는 20.52%로 서울 25개 자치구 중 유일하게 20%를 넘기며 최고 상승률을 기록했습니다. 서초구 13.79%, 강남구 13.36%로 모두 두 자릿수 상승률을 보였습니다. 성동구(18.72%), 마포구(14.00%), 용산구(12.87%)도 높은 상승세를 나타냈습니다.

외곽 지역과의 격차

반면 서울 외곽 지역 성적은 저조했습니다. 노원구 1.82%, 강북구 0.96%, 도봉구 0.82% 상승에 그쳤습니다. 물가 상승률을 감안하면 실질적으로는 제자리걸음입니다. KB부동산에 따르면 2025년 11월 기준 서울 아파트 매매가격 5분위 배율은 6.8배로 통계 작성 이후 최고치를 기록했습니다. 고가와 중저가 아파트 간 자산 가치 격차가 크게 벌어졌음을 보여줍니다.

‘똘똘한 한 채’ 전략이 유효한 이유

똘똘한 한 채 전략은 여러 채를 분산 보유하는 대신 핵심 입지의 우량 아파트 한 채에 집중 투자하는 방식입니다. 다주택자에 대한 세금 부담과 대출 규제가 지속되면서 2026년에도 이 전략의 유효성은 계속될 전망입니다.

왜 핵심 입지인가

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “강남권과 한강변 일대의 강세는 지난해만큼 변동률이 크지 않을 수 있지만 계속될 것”이라며 “똘똘한 한 채 열풍이 쉽게 꺾이지 않을 것”이라고 전망했습니다. 한강변 아파트의 경우, 공급이 제한적이어서 희소성과 상징성으로 인해 조망 유무에 따라 수억 원에서 수십억 원의 가격 차이가 발생합니다.

상급지 갈아타기 중심

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “실거주 의무가 생겼기 때문에 여러 채를 사려는 분산투자는 좋지 않다”며 “특히 서울 내에서는 1주택 중심으로 매매가 이뤄져 상급지로 갈아타는 방식이 주를 이룰 것”이라고 분석했습니다. 지하철 도보권 역세권에 대형 건설사 브랜드를 갖춘 단지가 상대적으로 높은 평가를 받고 있습니다.

2026년 주목해야 할 시장 변수

세제 변화

다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 종료 예정입니다. 양도세 중과란 다주택자가 주택을 매도할 때 기본 세율에 추가로 세금을 부과하는 제도입니다. 유예가 끝날 경우 일부 보유자는 만료 전 매도를 서둘러 매물 증가로 이어질 수 있습니다. 반대로 고가 1주택자 장기 보유 특별 공제(최대 80%)가 축소된다면 ‘똘똘한 한 채’ 수요에 영향을 줄 수 있습니다.

전세난 가능성

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “입주물량이 대폭 줄어들고, 갭투자가 막히면서 전세 매물이 나올 길이 없는 상황이 됐다”며 “지금의 가격 상승세는 시작에 불과하고, 내년이 되면 물량 품귀가 더 심화할 것”이라고 전망했습니다.

가격 전망

한국건설산업연구원은 2026년 전국 아파트값이 0.8%, 수도권은 2% 오를 것으로 예상했습니다. 대한건설정책연구원도 수도권 2% 상승이라는 비슷한 전망치를 제시했습니다. 다만 물가 상승률을 고려하면 실질적으로는 제자리걸음 수준입니다.

거래 적기는 언제인가

양도소득세 중과 재개 시 매매 부담이 늘어날 수 있어 2026년 상반기, 특히 5월 9일 이전이 거래 적기로 꼽힙니다. 토지거래허가구역으로 지정된 서울 전역과 경기 12개 지역에서는 실거주 의무가 적용되어 투자 목적의 매수가 제한됩니다. 토지거래허가구역이란 부동산 투기 방지를 위해 일정 면적 이상의 토지 거래 시 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 하는 지역입니다.

자주 묻는 질문

마무리

2026년은 서울 아파트 입주 물량이 48% 급감하며 본격적인 공급 절벽이 시작되는 해입니다. 전국적으로도 17만 가구 수준으로 줄어들며, 신축 아파트의 희소성은 더욱 높아질 전망입니다. 강남3구와 한강변 등 핵심 입지 중심의 가격 양극화는 계속될 것으로 보입니다.

내 집 마련이나 갈아타기를 고려 중이라면 2026년 상반기, 특히 양도세 중과 유예 만료 전인 5월 이전의 시장 상황을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가 상담을 권장합니다.