부동산 시장이 침체기를 맞이하면서 공인중개사 업계는 변화의 시기를 겪고 있습니다. 2025년 통계에 따르면 신규 개업보다 폐업이 많아지는 현상이 지속되고 있으며, 1월부터 6월까지 개업 건수는 계속 감소하는 추세입니다. 이러한 시장 상황 속에서도 공인중개사는 연령과 학력 제한이 없는 국가자격증으로, 전문성을 바탕으로 안정적인 커리어를 구축할 수 있는 직업입니다. 이 글에서는 2025년 기준 공인중개사의 실제 소득 현황, 시험 합격 전략, 응시자격부터 개업 절차까지 실질적인 정보를 종합적으로 제공합니다.
공인중개사 시장 전망과 현실
2025년 부동산 중개업계는 도전적인 환경에 직면해 있습니다. 한국공인중개사협회 자료에 따르면, 2025년 1월 신규 개업은 852건인 반면 폐업은 871건으로 개업보다 폐업이 많은 상황입니다. 3월에는 신규 개업 924건, 폐업 1,028건으로 격차가 벌어졌으며, 6월에는 신규 개업이 700건으로 떨어지는 동안 폐업은 945건에 달했습니다.
개업 중인 공인중개사 수는 2025년 9월 기준 약 11만 445명으로, 1월의 11만 1,794명과 비교하면 1,349명 감소한 수치입니다. 국내 공인중개사 자격증 보유자는 약 55만 명이지만, 실제로 사무소를 운영하는 비율은 20% 수준에 그칩니다.
부동산 경기 침체의 영향
부동산 시장 침체가 지속되면서 거래량이 감소하고, 많은 중개사무소가 운영의 어려움을 겪고 있습니다. 2025년 통계는 부동산 중개업의 현실적인 도전 과제를 분명히 보여줍니다. 그러나 시장 변화에 적응하고 전문성을 갖춘 중개사는 여전히 안정적인 수입을 유지하고 있습니다.
공인중개사 연봉과 소득 구조
공인중개사의 소득은 근무 형태와 지역, 경력에 따라 큰 편차를 보입니다. 한국공인중개사협회 자료에 따르면 평균 연봉은 약 3,986만 원 수준입니다. 워크넷 기준으로 상위 25% 공인중개사는 연 4,000~5,000만 원, 중위 50%는 3,000~4,000만 원, 하위 25%는 약 3,200만 원의 소득을 올립니다.
소속 공인중개사와 중개보조원
일반 중개보조원의 경우 초봉은 월 200만 원대에서 시작하며, 소속 공인중개사의 월급은 최저 50~70만 원부터 평균 160만 원 선까지 다양합니다. 정규직 피고용인의 연평균 수입을 보면 46.9%가 연봉 2,000만 원 이하, 전체의 72.4%가 4,000만 원 이하에 해당합니다.
개업 중개사의 소득 구조
개업 공인중개사는 거래 성사 건수에 따라 월 수입이 수백만 원에서 수천만 원까지 다양합니다. 연소득 분포를 살펴보면 2,000만 원 이하가 35.6%, 2,000~4,000만 원이 36.8%, 4,000만 원 초과가 27.6%로 나타납니다. 잘 버는 중개사는 연 1억 원 이상의 수입도 가능하지만, 초기에는 안정적인 수입을 기대하기 어려운 것이 현실입니다.
공인중개사 응시자격과 시험 제도
공인중개사 자격시험의 가장 큰 장점은 응시 제한이 없다는 점입니다. 성별, 경력, 학력, 연령에 관계없이 누구나 응시할 수 있습니다. 명시적인 응시자격 제한은 없으며, 고등학교 졸업 이상의 학력 요건도 필요하지 않습니다.
결격사유
제한이 없다는 원칙에도 몇 가지 결격사유가 존재합니다. 공인중개사법 제6조에 따라 자격이 취소된 자, 제4조의3에 따라 시험 부정행위로 처분받은 날로부터 시험 시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자, 기자격 취득자는 응시할 수 없습니다.
2025년 공인중개사 시험일정
공인중개사 시험은 연 1회 시행되며, 1차와 2차가 같은 날 동시에 진행됩니다. 2025년 제36회 시험 일정은 다음과 같습니다.
- 정기 원서접수: 2025년 8월 4일(월) 09:00 ~ 8월 8일(금) 18:00 (5일간)
- 추가 원서접수: 2025년 9월 29일(월) ~ 9월 30일(화) (2일간, 빈자리에 한함)
- 시험 시행일: 2025년 10월 25일(토)
- 합격자 발표: 2025년 11월 26일
원서접수는 한국산업인력공단 큐넷(Q-net) 홈페이지에서 진행되며, 접수 시간은 첫날 09:00부터 마지막 날 18:00까지입니다. 추가 접수는 정기 접수 취소자만큼 빈자리에 한해 진행됩니다.
공인중개사 시험과목 구성
공인중개사 시험은 총 5과목으로 구성되며, 1차와 2차로 나뉘어 같은 날 시행됩니다. 모든 과목은 5지선다형 객관식으로 출제되며, 각 과목당 40문항씩 총 200문항이 출제됩니다.
1차 시험 과목 (2과목)
- 부동산학개론: 부동산 감정평가론 포함
- 민법 및 민사특별법: 부동산 중개에 관련되는 규정
1차 시험 시간은 100분이며, 두 과목을 연속으로 응시합니다. 한 과목당 50분의 시간이 주어지는 셈입니다.
2차 시험 과목 (3과목)
- 공인중개사법령 및 중개실무: 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령과 중개실무 (출제비율 70% 내외)
- 부동산 공시법 및 세법: 지적법, 부동산등기법, 부동산 관련 세법 (출제비율 30% 내외)
- 부동산공법: 부동산 중개에 관련되는 규정 (출제비율 30% 내외)
2차 시험도 100분 동안 진행되며, 3과목 120문항을 풀어야 합니다. 2차 과목 중에서는 부동산공법의 난이도가 가장 높은 편입니다.
합격 기준과 합격률
공인중개사 시험의 합격 기준은 명확합니다. 1차와 2차 각각 전 과목 평균 60점 이상이면서, 매 과목 40점 이상을 득점해야 합니다. 각 과목은 100점 만점으로 채점됩니다.
과락 제도의 중요성
평균 점수가 60점을 넘더라도 한 과목이라도 40점 미만이면 과락으로 불합격 처리됩니다. 예를 들어 1차 시험에서 부동산학개론 80점, 민법 38점을 받았다면 평균은 59점이지만 민법이 40점 미만이므로 과락입니다. 또한 부동산학개론 82.5점, 민법 37.5점을 받았다면 평균 60점이지만 민법 과락으로 불합격됩니다.
합격률 추이
공인중개사 시험의 전체 합격률은 대략 13~20% 수준입니다. 2023년 기준 종합 합격률은 약 13%였으며, 2021년 1차 시험의 경우 응시자 186,278명 중 39,776명이 합격하여 합격률 21.4%를 기록했습니다. 합격 평균 점수는 일반적으로 65% 수준 내외입니다.
방대한 시험 범위와 법률 과목의 깊이 있는 이해가 요구되기 때문에 난이도는 꽤 높은 편입니다. 민법 과목의 고득점 여부가 합격의 핵심 변수로 작용합니다.
공인중개사 자격증 취득 후 개업 절차
공인중개사 시험에 합격한 후 실제로 사무소를 개설하려면 몇 가지 절차를 거쳐야 합니다. 자격증 취득만으로는 중개업을 시작할 수 없으며, 반드시 관할 시·군·구청에 개설 등록을 해야 합니다.
개업 절차 단계
- 실무교육 이수: 공인중개사 자격 취득 후 개업을 위해서는 실무교육을 반드시 이수해야 합니다. 온라인 교육(사이버+집합교육) 형태로 진행됩니다.
- 중개사무소 확보: 실제 사무소로 사용할 공간을 임대하거나 구입해야 합니다. 임대차 계약서가 필요합니다.
- 개설등록 신청: 관할 시·군·구청에 중개사무소 개설등록을 신청합니다. 필요 서류는 개설등록신청서, 공인중개사 자격증 사본, 실무교육 이수증, 임대차 계약서, 여권용 사진 1매 등입니다.
- 손해배상책임 보증 설정: 개설등록 신청 후 한국공인중개사협회에 공제 가입 또는 보험 가입을 통해 손해배상책임을 보장해야 합니다.
- 중개사무소 등록증 교부: 등록관청이 보증 설정 여부를 확인한 후 중개사무소 등록증을 교부합니다.
- 사업자 등록: 중개사무소 등록증을 받은 후 세무서에 사업자 등록을 신청하고, 현금영수증 의무발행 가맹점으로 등록합니다.
- 한국공인중개사협회 가입: 개설등록 완료 후 협회에 가입하여 공제증서를 발급받습니다.
개설등록 수수료는 개인 공인중개사의 경우 2만 원, 법인의 경우 3만 원입니다. 법인 설립을 원하는 경우에는 법인 등기부등본 등 추가 서류가 필요하며, 법인 임원 또는 사원이 실무교육을 이수해야 합니다.
효과적인 공인중개사 시험 준비 전략
공인중개사 시험은 전략적인 접근이 중요합니다. 각 과목마다 40점 이상을 확보하면서 전체 평균 60점을 넘겨야 하므로, 과목별 특성에 맞는 학습 전략이 필요합니다.
과목별 학습 포인트
민법: 1차 시험의 핵심이자 가장 어려운 과목입니다. 법학 비전공자의 경우 학부 수준의 깊이 있는 학습이 필요합니다. 민법에서 고득점을 확보하는 것이 합격의 열쇠입니다.
부동산학개론: 상대적으로 쉬운 과목으로 분류되며, 민법의 낮은 점수를 보완할 수 있는 과목입니다. 기본 개념과 이론을 확실히 정리해야 합니다.
공인중개사법령 및 중개실무: 2차 시험의 핵심 과목으로 출제 비율이 70%에 달합니다. 실무와 직결되는 내용이므로 법령을 정확히 이해하고 암기해야 합니다.
부동산공법: 2차 과목 중 난이도가 가장 높습니다. 여러 법령이 복합적으로 출제되므로 체계적인 정리가 필요합니다.
학습 기간과 준비
공인중개사 시험 준비 기간은 개인의 기초 지식과 학습 시간에 따라 다르지만, 일반적으로 6개월에서 1년 정도의 준비 기간이 권장됩니다. 법률 과목에 대한 기본 이해가 없는 경우 더 긴 준비 기간이 필요할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
공인중개사 시험에 응시하려면 어떤 학력이 필요한가요?
공인중개사 시험은 학력 제한이 전혀 없습니다. 성별, 연령, 경력, 학력에 관계없이 누구나 응시할 수 있으며, 고등학교 졸업 이상의 학력 요건도 필요하지 않습니다. 시험 부정행위로 처분받은 경우 등 법적 결격사유만 없으면 응시 가능합니다.
공인중개사 시험은 1년에 몇 번 시행되나요?
공인중개사 시험은 연 1회만 시행됩니다. 2025년 기준으로 8월 초에 원서를 접수하고 10월 말에 시험을 치르며, 11월 말에 합격자를 발표합니다. 1차와 2차 시험이 같은 날 동시에 진행되므로 한 번에 모든 시험을 치러야 합니다.
공인중개사 자격증을 따면 바로 개업할 수 있나요?
자격증 취득 후 바로 개업할 수는 없습니다. 반드시 실무교육을 이수하고, 사무소를 확보한 후 관할 시·군·구청에 개설등록을 해야 합니다. 손해배상책임 보증을 설정하고 중개사무소 등록증을 교부받은 후에야 실제 중개업을 시작할 수 있습니다.
공인중개사의 실제 소득은 어느 정도인가요?
공인중개사의 평균 연봉은 약 3,986만 원입니다. 소속 공인중개사의 경우 월 160만 원 선이 평균이며, 개업 공인중개사는 거래량에 따라 소득이 크게 달라집니다. 연소득 분포를 보면 2,000만 원 이하가 35.6%, 2,000~4,000만 원이 36.8%, 4,000만 원 초과가 27.6%로 편차가 큰 편입니다.
공인중개사 시험의 합격 기준은 무엇인가요?
1차와 2차 시험 각각 전 과목 평균 60점 이상이면서, 모든 과목에서 40점 이상을 득점해야 합니다. 평균 점수가 60점을 넘더라도 한 과목이라도 40점 미만이면 과락으로 불합격됩니다. 각 과목은 100점 만점이며 5지선다형 객관식으로 출제됩니다.
공인중개사 시험 준비 기간은 얼마나 걸리나요?
일반적으로 6개월에서 1년 정도의 준비 기간이 권장됩니다. 법률 과목에 대한 기초 지식이 없거나 비전공자의 경우 더 긴 시간이 필요할 수 있습니다. 민법이 가장 어려운 과목으로 평가되므로, 충분한 시간을 투자하여 깊이 있게 학습하는 것이 중요합니다.
2025년 부동산 시장이 어려운데 공인중개사를 준비해도 될까요?
2025년 부동산 시장은 침체기를 겪고 있으며, 폐업이 개업보다 많은 상황입니다. 그러나 시장 변화에 적응하고 전문성을 갖춘 중개사는 여전히 안정적인 수입을 유지하고 있습니다. 공인중개사는 진입장벽이 낮고 평생 유효한 국가자격증이므로, 장기적인 관점에서 준비하는 것이 합리적입니다.
마무리
공인중개사는 학력과 연령 제한 없이 누구나 도전할 수 있는 국가자격증입니다. 2025년 부동산 시장은 침체기를 겪고 있지만, 전문성과 적응력을 갖춘 중개사는 여전히 안정적인 커리어를 유지하고 있습니다. 시험 준비 시에는 민법을 중심으로 체계적인 학습 계획을 세우고, 각 과목별 과락을 피하면서 평균 60점 이상을 목표로 해야 합니다.
- 2025년 10월 25일 시험, 8월 초 접수 일정을 놓치지 마세요
- 전 과목 평균 60점 이상, 각 과목 40점 이상이 합격 조건입니다
- 자격증 취득 후 실무교육과 개설등록 절차를 반드시 거쳐야 합니다
지금부터 체계적으로 준비한다면 2025년 공인중개사 시험 합격과 성공적인 중개업 커리어의 첫걸음을 내딛을 수 있습니다. 큐넷 홈페이지에서 시험 공고와 과년도 기출문제를 확인하고, 본인에게 맞는 학습 계획을 수립하는 것부터 시작해보세요.