올해 7월부터 수도권 주택담보대출 시장에 거대한 변화의 바람이 불 것으로 예상됩니다. 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 도입으로 수도권 주담대 한도가 3~5% 축소되는 가운데, 은행들이 서로 다른 전략을 구사하며 치열한 경쟁을 벌이고 있습니다. 특히 신한은행의 만기 40년 확대 정책과 다른 은행들의 상반된 대응이 실수요자들에게 혼란을 가중시키고 있는 상황입니다.
DSR 3단계 핵심 변화 사항과 수도권 대출 한도 축소 현실
금융위원회가 발표한 3단계 스트레스 DSR 시행방안에 따르면, 7월 1일부터 전 금융권의 모든 가계대출에 1.50%의 스트레스 금리가 적용됩니다. 이는 기존 2단계의 0.75%에서 두 배 증가한 수치로, 실질적인 대출 문턱을 크게 높이는 효과를 가져올 것입니다.
구체적인 영향을 살펴보면, 연소득 1억원인 차주가 금리 연 4.2%로 30년 만기 변동금리 주담대를 받을 경우 기존 6억 8천만원이었던 한도가 5억 7천만원으로 약 1억 1천만원(16%) 감소하게 됩니다. 주기형(5년 주기) 대출의 경우에도 6억 5천만원에서 6억 2천만원으로 3천만원이 줄어드는 것으로 분석됩니다.
특히 혼합형과 주기형 주택담보대출에 적용되던 스트레스 금리 반영 비율도 기존 10~60%에서 20~80%로 상향 조정되어, 변동금리 대출을 이용하는 차주들의 부담이 크게 늘어날 전망입니다.
은행별 엇갈린 전략: 신한은행 vs KB국민은행의 정반대 행보
DSR 3단계 시행을 앞두고 은행들의 대응 전략이 극명하게 갈리고 있습니다. 가장 주목받는 것은 신한은행의 파격적인 정책 완화입니다.
신한은행의 대담한 완화 정책
신한은행은 6월 4일부터 주택담보대출 만기를 기존 30년에서 40년으로 확대했습니다. 이는 올해 2월 수도권 외 지역에만 적용했던 정책을 전국으로 확대한 것으로, 만기 연장을 통해 월 상환액을 줄여 실질적인 대출 한도 증가 효과를 노리는 전략입니다.
또한 신한은행은 5월 중순부터 비대면 주택담보대출과 전세대출에 0.1%포인트의 우대금리를 신설해 적용하고 있습니다. 이는 기존에 없던 혜택으로, 대출 고객 유치를 위한 적극적인 마케팅 전략으로 해석됩니다.
KB국민은행의 보수적 접근
반면 KB국민은행은 정반대 행보를 보이고 있습니다. 6월 4일부터 비대면 주택담보대출 상품인 ‘KB스타 아파트담보대출’의 금리 하단을 3.7%에서 3.87%로 0.17%포인트 인상했습니다. 이는 막차 수요 급증을 예방하고 선제적으로 대출 증가를 억제하려는 의도로 풀이됩니다.
다만 KB국민은행도 5년 주기형 주택담보대출에 적용되는 가산금리는 0.08%포인트 내려 일부 완화 조치를 취하고 있어, 전체적으로는 신중한 접근을 유지하고 있습니다.
하나은행과 NH농협은행의 한도 확대 경쟁
하나은행은 비대면 주택담보대출 상품인 ‘하나원큐주택담보대출’의 한도를 기존 5억원에서 10억원으로 두 배 확대했습니다. 이는 비규제지역에서 생애 첫 주택을 구입하는 고객이 15억원 주택에 대해 LTV 70%를 거의 꽉 채워서 대출받을 수 있게 해주는 수준입니다.
NH농협은행은 공무원 전용 상품인 ‘NH공무원대출’의 마이너스통장 한도를 1억원에서 3억원으로 3배 확대했습니다. 비대면으로 이용할 수 있는 이 상품의 금리는 연 3.46~4.76% 수준으로, 안정적인 직업군을 대상으로 한 공격적인 마케팅 전략을 구사하고 있습니다.
우리은행의 미묘한 줄타기 전략
우리은행은 상대적으로 조심스러운 접근을 보이고 있습니다. 6월 초 주택담보대출 가산금리를 소폭 인상하면서도, 한편으로는 비대면 대출의 하루 접수 한도를 기존 150건에서 500건 이상으로 대폭 확대했습니다.
또한 5월 18일부터는 직장인 대출 우대금리를 폐지하여 전체적인 대출 금리를 상승시키는 효과를 만들어내고 있습니다. 이는 급증하는 대출 수요를 적절히 통제하면서도 시장 점유율을 유지하려는 균형점을 찾으려는 전략으로 보입니다.
대출 막차 현상과 실수요자에게 미치는 영향
DSR 3단계 시행을 앞두고 ‘대출 막차’ 현상이 본격화되고 있습니다. 5대 시중은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협)의 5월 주택 관련 대출 잔액이 3조 1,936억원 증가한 것으로 나타났으며, 이는 4월 증가폭을 넘어서는 수준입니다.
실수요자들이 직면한 딜레마
실제 주택 구입을 계획하는 실수요자들은 복잡한 상황에 직면해 있습니다. 7월 이후 대출 한도가 줄어들 것은 확실하지만, 은행마다 다른 전략을 구사하고 있어 어떤 선택이 최선인지 판단하기 어려운 상황입니다.
부동산 전문가들은 “자금 조달 능력이 상대적으로 부족한 실수요자들이 가장 큰 타격을 받을 것”이라며 “특히 중산층의 경우 대출 한도 축소로 인해 주택 구입 계획에 차질이 생길 가능성이 높다”고 분석하고 있습니다.
지방과 수도권의 차별화된 정책
흥미로운 점은 지방 주택담보대출에 대해서는 6개월 유예 조치가 적용된다는 것입니다. 지방의 경우 기존 2단계 스트레스 금리인 0.75%가 12월말까지 유지되어, 수도권과 지방 간의 대출 환경 격차가 더욱 벌어질 전망입니다.
이는 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시킬 수 있다는 우려를 낳고 있습니다. 수도권에서는 대출이 어려워지는 반면, 지방에서는 상대적으로 여유로운 대출 환경이 유지되어 지역 간 부동산 시장의 온도차가 더욱 커질 것으로 예상됩니다.
금융당국의 모니터링 강화와 향후 전망
금융위원회는 3단계 스트레스 DSR 시행 이전 대출 쏠림현상 발생 가능성을 감안하여 금융회사들의 월별·분기별 관리목표 준수 여부를 집중 모니터링할 계획이라고 밝혔습니다.
권대영 금융위 사무처장은 “3단계 스트레스 DSR 시행으로 서민·취약계층 등 실수요자에게 과도한 자금위축이 발생하지 않는지도 꼼꼼하게 살펴나가겠다”고 언급하며, 실수요자 보호에 대한 의지를 표명했습니다.
실수요자를 위한 대출 전략 가이드
현재 주택 구입을 계획하고 있는 실수요자들이 고려해야 할 핵심 사항들을 정리하면 다음과 같습니다.
은행별 정책 차이 활용하기
신한은행의 만기 40년 상품을 활용하면 월 상환액 부담을 줄일 수 있어 실질적인 대출 한도 증가 효과를 얻을 수 있습니다. 하지만 총 이자 부담은 늘어날 수 있으므로 장단점을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
하나은행의 10억원 한도 상품이나 NH농협은행의 공무원 대상 상품 등 각 은행의 특화 상품을 비교 검토하여 본인 상황에 가장 유리한 조건을 찾는 것이 중요합니다.
대출 유형별 전략 수립
변동금리 대출의 경우 DSR 3단계 영향을 가장 크게 받으므로, 가능하다면 순수 고정금리 대출을 고려해보는 것이 좋습니다. 혼합형이나 주기형 대출도 스트레스 금리 적용 비율이 상향 조정되므로 신중한 선택이 필요합니다.
자주 묻는 질문들
DSR 3단계가 시행되면 내 대출 한도는 얼마나 줄어들까요?
개인의 소득과 기존 부채 상황, 선택하는 대출 상품에 따라 차이가 있지만, 일반적으로 수도권에서는 3~5% 정도 줄어들 것으로 예상됩니다. 연소득 1억원 기준으로 약 1천만원에서 3천만원 정도의 한도 축소가 예상됩니다.
지금 당장 대출을 받아야 할까요?
무조건적인 막차 타기보다는 본인의 실제 주택 구입 계획과 상환 능력을 종합적으로 고려해야 합니다. 7월 이전에 대출을 받더라도 실제 주택 구입이 늦어질 경우 중도상환수수료 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
은행별로 정책이 다른데 어떤 기준으로 선택해야 하나요?
금리, 한도, 만기, 상환 방식 등을 종합적으로 비교하고, 본인의 소득 안정성과 미래 계획을 고려하여 선택하는 것이 중요합니다. 단순히 한도나 금리만 보지 말고 총 이자 부담과 월 상환액을 함께 계산해보시기 바랍니다.
DSR 3단계 시행을 앞둔 현재 상황은 실수요자들에게 분명 어려운 선택의 기로입니다. 하지만 무작정 서두르기보다는 각 은행의 정책 변화를 면밀히 분석하고, 본인의 재정 상황에 맞는 최적의 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 금융당국도 실수요자 보호를 위한 모니터링을 강화하고 있는 만큼, 정책 변화에 대한 지속적인 관심과 준비가 필요한 시점입니다.