서울 아파트 시장의 양극화가 심화되고 있습니다. 2025년 한 해 동안 송파구는 20.13%, 성동구는 18.31% 상승한 반면, 노원구는 1.82%, 도봉구는 0.82% 상승에 그쳤습니다. 양극화란 같은 서울 내에서도 지역별 가격 격차가 벌어지는 현상을 의미합니다. 그렇다면 강남 3구 외에 투자 가치가 있는 지역은 어디일까요?
2025년 서울 부동산 시장 결산: 지역별 상승률 격차
한국부동산원에 따르면 2025년 서울 아파트값 누적 변동률은 12월 3주차(12월 15일 기준) 9.08%를 기록했습니다. 평균만 보면 완만한 상승처럼 보이지만, 지역별로 살펴보면 극명한 차이가 드러납니다.
강남권 vs 비강남권 상승률 비교 (2025년 기준)
강남권 상승률: 송파구 20.13%, 서초구 13.47%, 강남구 13.12%로 모두 두 자릿수 상승을 기록했습니다. 반면 노도강(노원·도봉·강북)은 각각 1.82%, 0.82%, 0.96%에 그쳐 물가 상승률을 고려하면 사실상 제자리걸음입니다.
주목할 점은 한강변 벨트입니다. 강남 3구가 아님에도 성동구 18.31%, 마포구 13.70%, 용산구 12.54%의 높은 상승률을 보였습니다. 이들 지역은 2021년 역대 최고가를 경신하며 강남 못지않은 가격 상승세를 이어가고 있습니다.
2026년 공급 절벽: 왜 집값이 오를 수밖에 없는가
부동산R114에 따르면 2026년 서울 아파트 입주물량은 2만4462가구로, 2025년 4만6710가구 대비 47.6% 급감할 예정입니다. 이는 통계 집계 이래 최저 수준입니다.
수도권 입주물량 전망
- 서울: 4만6710가구 → 2만4462가구 (47.6% 감소)
- 경기: 12만9449가구 → 7만3575가구 (43.2% 감소)
- 인천: 36.9% 감소 예정
공급 절벽이란 신규 주택 공급이 급격히 줄어드는 현상을 말합니다. 수요는 유지되는데 공급이 줄면 자연히 가격 상승 압력이 커집니다. 전문가들은 2026년 서울 아파트 가격이 4~5% 상승할 것으로 전망하고 있습니다.
강남 외 집값 상승 유망 지역 5곳
1. 한강변 벨트: 성동구·마포구·용산구
2025년 기준 성동구 18.31%, 마포구 13.70%, 용산구 12.54% 상승을 기록했습니다. ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 선호 현상이 비강남권 신축 아파트 가격을 강남권 구축 수준까지 끌어올렸습니다. 특히 성수동은 강북권 최대 재개발사업인 성수전략정비구역 1·2지구 개발이 진행 중입니다.
2. 경기 남부: 과천·분당·수지
과천은 2025년 집값이 20% 상승하며 신고가 거래가 이어졌습니다. 분당구와 수지구 역시 7~17%대 상승률을 기록했습니다. GTX-C 노선, 위례-과천선 등 광역철도망 개발과 판교 테크노밸리 등 고용 인프라가 배후 수요를 뒷받침하고 있습니다.
3. GTX 역세권: 동탄·킨텍스·삼성역 인근
국토연구원 분석에 따르면 GTX 기본계획 발표 이후 역세권 아파트 상승률은 비교 지역보다 높았습니다. 동탄역 인근 29.2%, 구성역 26.9%, 수서역 11.9% 상승을 기록했습니다. 2025년 9월 ‘동탄역 롯데캐슬’ 전용 84㎡는 16억7000만원에 역대 최고가 거래가 이루어졌습니다.
4. 1기 신도시 재건축: 분당·일산·평촌·산본·중동
1기 신도시 선도 지구 재건축이 본궤도에 올랐습니다. 분당 시범현대 등 통합 재건축 단지는 교통·학군·상권을 기반으로 대장 입지를 강화하고 있으며, 일산 후곡마을은 GTX-A 킨텍스역과 학원가를 갖추고 있습니다. 산본 주공6·7단지와 중동 한라마을은 GTX-C 노선 수혜가 예상됩니다.
5. 서울 외곽 재개발: 목동·미아·상계
목동 신시가지 재건축은 전체 14개 단지 가운데 일부가 2026년 상반기 시공사 선정을 목표로 절차를 진행 중입니다. 미아촉진2구역, 상계촉진3구역 등 강북권에서도 대규모 정비사업이 진행되고 있습니다.
2026년 부동산 투자 전략과 주의사항
투자 시 고려해야 할 핵심 포인트
낙폭 과대 우량주 전략이 유효합니다. 전고점 대비 하락 폭이 컸으나 아직 회복하지 못한 지역 중 서울 핵심지와의 교통 접근성이 좋거나 자체적인 일자리 기반이 탄탄한 곳을 선별해야 합니다.
- 교통 호재: GTX 및 광역철도 개통 예정 지역 주목
- 공급 부족: 입주물량이 적은 지역에서 가격 상승 압력 강화
- 재건축 진행도: 관리처분인가 단계의 사업장은 급매 가능성
리스크 요인
2026년 5월 9일부터 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 규제지역 내 다주택자는 이 시점 전까지 매도하지 않으면 최대 80%에 달하는 양도세 부담이 발생합니다. 금리 인하 사이클에 진입했으나 속도가 더딜 수 있어 무리한 대출은 여전히 위험합니다.
고준석 교수는 “서울 북부나 남부, 외곽은 규제가 풀릴 수 있다”며 “그렇다면 수요가 외곽에 집중될 것”이라고 분석했습니다. 토지거래허가구역 해제 등 정책 변화를 주시할 필요가 있습니다.
자주 묻는 질문
2026년 서울 아파트 가격은 얼마나 오를 것으로 예상되나요?
주택산업연구원은 2026년 서울 주택 매매가격 상승률을 4.2%로 전망했습니다. 공급 부족과 전세가격 상승이 맞물리며 상방 압력이 커지는 구조입니다.
GTX 역세권은 정말 투자 가치가 있나요?
국토연구원 분석에 따르면 GTX 기본계획 발표 이후 동탄역 인근 29.2%, 구성역 26.9% 상승을 기록했습니다. 다만 파주 운정신도시처럼 개통 후 오히려 하락한 사례도 있어 지역별 차이가 있습니다.
1기 신도시 재건축 투자는 언제가 적기인가요?
2026년 5월 양도세 중과 유예 종료 전 급매가 나올 가능성이 있습니다. 관리처분인가 단계의 단지를 중심으로 매물을 살펴보는 것이 유리합니다.
한강변 벨트(성동·마포·용산)는 왜 강남만큼 오르나요?
한강 조망과 강남 접근성, 신축 아파트 선호 현상이 복합적으로 작용합니다. 2025년 성동구 18.31%, 마포구 13.70% 상승으로 강남 3구에 버금가는 상승률을 기록했습니다.
노도강(노원·도봉·강북) 지역은 투자를 피해야 하나요?
2025년 기준 노원 1.82%, 도봉 0.82%, 강북 0.96% 상승에 그쳐 물가 상승률 대비 사실상 제자리입니다. 다만 토지거래허가구역 해제 시 반등 가능성이 있어 정책 변화를 주시해야 합니다.
경기 남부(과천·분당·수지) 투자 시 주의할 점은?
이미 2025년 과천 20%, 분당·수지 7~17% 상승으로 호재가 상당 부분 선반영되었습니다. 추가 상승 여력보다는 안정적인 가치 보존에 초점을 맞추는 것이 바람직합니다.
2026년 양도세 중과 유예 종료가 시장에 미치는 영향은?
2026년 5월 9일 이후 규제지역 내 다주택자는 최대 80% 양도세 부담이 발생합니다. 이전에 급매가 쏟아질 가능성이 있어 실수요자에게는 매수 기회가 될 수 있습니다.
마무리
2026년 부동산 시장은 공급 부족과 양극화가 심화되는 구조적 전환기에 접어들었습니다. 강남 3구 외에도 한강변 벨트(성동·마포·용산), 경기 남부(과천·분당·수지), GTX 역세권, 1기 신도시 재건축 지역이 투자 가치를 인정받고 있습니다.
다만 이미 호재가 선반영된 지역보다는 낙폭 과대 우량주를 선별하는 안목이 필요합니다. 2026년 5월 양도세 중과 유예 종료 전후 급매 동향을 주시하면서, 교통 호재와 재건축 진행 단계를 종합적으로 고려한 투자 판단이 바람직합니다.
본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 부동산 투자 결정 시 전문가 상담을 권장합니다.