2025년 10·15 부동산 대책이 시행되면서 서울 전역이 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 관리처분계획 인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되자 투자자들의 움직임이 달라지고 있습니다. 규제를 피한 재개발 구역을 찾는 수요가 늘고 있으며, 노량진과 북아현 일대가 특히 관심을 받고 있습니다.
10·15 부동산 대책의 핵심 내용
정부의 10·15 부동산 대책은 서울 전역과 경기도 일부 지역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 확대 지정했습니다. 가장 큰 변화는 조합원 지위 양도 제한입니다. 재개발 사업의 경우 관리처분계획 인가 이후부터, 재건축의 경우 조합설립인가일부터 조합원 지위를 양도할 수 없게 됩니다.
규제 대상과 예외 조건
매매 거래 자체는 가능하지만, 매수자는 조합원 지위를 취득하지 못하고 현금 청산 대상이 됩니다. 예외 조건도 있습니다. 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 실거주한 경우 조합원 지위 양도가 가능합니다. 이런 매물은 드물어 매도가가 높게 형성되고 있습니다.
도시 및 주거환경정비법 시행 부칙에 따라 2018년 1월 24일까지 최초 사업시행인가 신청을 완료한 재개발 구역은 관리처분계획 이전 단계라면 조합원 지위 양도가 가능합니다. 실거주 의무도 적용되지 않습니다.
규제를 피한 주요 재개발 구역
동작구 노량진 재정비촉진구역
노량진 1구역은 관리처분계획 인가 이전 단계로 조합원 지위 양도가 가능합니다. 최근 전용면적 84㎡를 받을 수 있는 매물의 프리미엄이 15억원을 넘어섰습니다. 10·15 대책 시행 이후 약 5억원 상승한 수치입니다. 인근 구역들이 착공에 들어가면서 프리미엄이 오르고 있으나 매물은 많지 않은 상황입니다.
노량진 2·4·6·7·8구역은 2018년 1월 25일 이전 사업시행인가를 받아 일부 조합원 매매가 가능합니다. 노량진 2·6·8구역은 철거 및 착공 단계에 있으며 내년 일반분양을 앞두고 있습니다.
서대문구 북아현 뉴타운
북아현 2·3구역은 아직 관리처분인가가 나지 않아 조합원 지위 양도가 가능합니다. 2018년 1월 이전에 사업시행인가를 받아 관리처분인가 이후에도 거래가 가능한 구역입니다. 북아현 3구역의 경우 전용 84㎡ 배정이 예상되는 매물의 프리미엄이 9억~10억5,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.
용산구 한남4·5구역
한남4구역은 2025년 11월 사업시행인가를 받았으며 현재 관리처분계획인가를 준비 중입니다. 시공사로 삼성물산이 선정됐고 ‘래미안 글로우힐즈 한남’으로 단지명이 정해졌습니다. 전용 84㎡를 받을 수 있는 조합원 매물은 프리미엄이 22억원까지 상승했습니다.
재개발 투자 시 유의사항
사업 초기 단계의 재개발 구역은 장단점과 리스크가 분명합니다. 입주 시점까지 10년 이상 소요될 수 있습니다. 노후도를 충족하지 못해 재개발 사업이 불발될 가능성도 존재합니다. 장기간 사업이 지연되면 공사비와 인건비가 상승하고, 조합원 분양가가 오를 수 있습니다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 자문위원은 조합설립인가 이후 매수 시 다주택 보유자 매물인지 확인하고, 다세대주택의 경우 지분 쪼개기가 아닌지 확인해야 한다고 조언했습니다. 재개발 사업은 사업시행인가 이후에도 입주까지 시간을 예측하기 어렵다는 점을 고려해야 합니다.
기타 조합원 지위 양도 가능 조건
조합설립인가 후 3년간 사업시행인가를 신청하지 못한 구역에서 3년 이상 계속 보유한 소유주 물건은 조합원 지위 양도가 가능합니다. 강남구 압구정 2~5구역이 해당됩니다. 압구정 2구역은 현대건설이 시공사로 정해졌으며, 3·4·5구역도 내년 시공사 선정을 계획하고 있습니다.
5년 실거주 또는 10년 보유 물건도 조합원 지위 양도가 가능합니다. 상속받은 주택으로 가구원 전원이 이전하는 경우, 해외 이주 또는 2년 이상 체류하는 경우, 경매 및 공매로 매수한 경우 등도 규제 예외에 해당합니다.
자주 묻는 질문
10·15 부동산 대책에서 조합원 지위 양도가 제한되는 시점은 언제인가요?
재개발의 경우 관리처분계획 인가일부터, 재건축의 경우 조합설립인가일부터 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 매매 거래는 가능하지만 매수자는 조합원 지위를 취득하지 못하고 현금 청산 대상이 됩니다.
노량진 재개발 구역이 주목받는 이유는 무엇인가요?
노량진 1구역은 관리처분계획 인가 이전 단계로 조합원 지위 양도가 가능합니다. 노량진 2·4·6·7·8구역은 2018년 1월 이전 사업시행인가를 받아 예외 조건에 해당하며, 일부 구역은 내년 일반분양을 앞두고 있어 투자자들의 관심이 높습니다.
조합원 지위 양도 제한의 예외 조건에는 어떤 것이 있나요?
1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 실거주한 경우 조합원 지위 양도가 가능합니다. 상속받은 주택, 해외 이주, 경매·공매 매수, 조합설립인가 후 3년간 사업시행인가 미신청 구역의 3년 이상 보유 물건 등도 예외에 해당합니다.
한남4구역의 현재 사업 진행 상황은 어떻게 되나요?
한남4구역은 2025년 11월 사업시행인가를 받았고 현재 관리처분계획인가를 준비 중입니다. 삼성물산이 시공사로 선정됐으며, 전용 84㎡ 배정 예상 매물의 프리미엄은 22억원 수준입니다.
재개발 초기 단계 구역 투자 시 주의할 점은 무엇인가요?
입주까지 10년 이상 소요될 수 있으며, 노후도 미충족으로 사업이 불발될 가능성이 있습니다. 사업 지연 시 공사비와 인건비 상승으로 조합원 분양가가 오를 수 있어 신중한 검토가 필요합니다.
북아현 뉴타운 2·3구역의 투자 매력은 무엇인가요?
북아현 2·3구역은 관리처분인가 전 단계로 조합원 지위 양도가 가능합니다. 2018년 1월 이전 사업시행인가를 받아 관리처분인가 이후에도 거래가 가능하며, 전용 84㎡ 배정 예상 매물의 프리미엄은 9억~10억5,000만원 수준입니다.
마무리
10·15 부동산 대책으로 재개발 투자 환경이 크게 달라졌습니다. 관리처분계획 인가 이전 단계이거나 2018년 1월 이전 사업시행인가 신청 구역은 여전히 조합원 지위 양도가 가능합니다. 노량진·북아현·한남4구역 등이 대표적인 예입니다.
재개발 사업은 기간이 길어질수록 금융비용이 상승하고 투자금이 묶일 수 있습니다. 규제 환경이 계속 변화하고 있어 각 구역별 사업 진행 상황과 리스크를 면밀히 검토한 후 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다. 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 투자 결정 시 전문가 상담을 권장합니다.