서울 오피스 시장에서 프라임급 오피스와 A급 이하 건물 간 임대료 격차가 20%를 넘어섰습니다. 2025년 3분기 기준 서울 프라임 오피스 평균 임대료는 전용면적 기준 256,392원으로 전분기 대비 1.5% 상승했으며, 공실률은 자연공실률(5%)을 밑도는 3%대를 유지하고 있습니다. 반면 중소형 빌딩의 공실률은 5%를 넘어서며 ‘등급 전쟁’이 본격화되고 있습니다.
상업용 부동산 등급 분류 체계
상업용 부동산, 특히 오피스 빌딩의 등급은 연면적, 층수, 입지, 건물 연식, 층고 등을 종합적으로 고려하여 분류됩니다. 업계에서는 최상위 등급인 프라임급을 필두로 A등급, B등급 순으로 구분하며, 프라임급은 역세권 입지와 연면적 3만㎡(약 9,000평) 이상, 최신 시설을 갖춘 건물을 의미합니다.
등급별 주요 특징
프라임급은 연면적 2만평 이상의 초대형 빌딩으로, 2025년 2월 기준 GBD(강남권역) 프리미엄 빌딩 공실률은 1.44%에 불과합니다. 반면 중형빌딩(2,000평 이상~5,000평 미만)의 공실률은 CBD에서 5.32%, GBD에서 4.44%로 상당한 격차를 보입니다.
CBRE코리아 분석에 따르면, 서울 권역별 프라임 오피스와 A급 오피스의 ㎡당 명목 임대료 차이는 도심권역(CBD) 25%, 강남권역(GBD) 22%, 여의도권역(YBD) 34%에 달합니다. 이는 임차인들이 비용을 더 지불하더라도 최상위 등급 건물을 선호하는 ‘플라이 투 퀄리티(Fly to Quality)’ 현상이 심화되고 있음을 보여줍니다.
2025년 서울 3대 권역별 임대료 현황
GBD(강남권역) – 최고 임대료 권역
2025년 1분기 기준 GBD 프라임 오피스 NOC(순영업비용 제외 임대료)는 전용면적 기준 297,331원으로 서울에서 가장 높습니다. 3.3㎡(1평)당 명목임대료는 13만5,000원 수준이며, IT 및 핀테크 기업 중심의 꾸준한 수요로 공실률 2.6%의 낮은 수준을 유지하고 있습니다.
CBD(도심권역) – 신규 공급 집중
CBD 프라임 오피스 NOC는 279,681원이며, 3.3㎡당 명목임대료는 12만9,000원입니다. 2025년 공실률이 5.1%까지 증가할 것으로 예상되며, 높은 보증금과 임대료가 임차인에게 부담 요인으로 작용하고 있습니다. 2025년 3분기에 INNO88타워와 KT광화문 WEST 리모델링이 완료되었으며, 2026년에는 G1 Seoul, 이을타워, 르네스퀘어 등 대형 프라임 오피스 3개가 준공 예정입니다.
YBD(여의도권역) – 가장 낮은 공실률
YBD 프라임 오피스 NOC는 220,507원으로 3대 권역 중 가장 낮지만, 금융기관과 대기업 본사가 밀집해 공실률 2.2%로 전 권역 최저를 기록했습니다. IFC와 파크원 등 초대형 오피스는 30만원 중반대의 높은 임대료를 형성하고 있습니다.
등급별 공실률 양극화 현상
2025년 2월 서울 오피스빌딩 평균 공실률은 3.06%로, 2022년 4월 이후 2년 10개월 만에 3%대를 넘어섰습니다. 그러나 이 수치 이면에는 심각한 등급 간 격차가 존재합니다.
빌딩 규모별 공실률 (2025년 2월 기준)
GBD 권역: 프리미엄 빌딩(2만평 이상) 1.44%, 대형빌딩(1만~2만평) 1.96%인 반면, 중형빌딩(2,000~5,000평)은 4.44%, 중대형빌딩(5,000~1만평)은 4.19%로 2배 이상 높습니다.
CBD 권역: 중형빌딩 공실률이 5.32%로 가장 높고, 소형빌딩도 5.19%로 5%를 넘어섰습니다. 프리미엄 빌딩과의 격차가 3%포인트 이상 벌어졌습니다.
물류센터 시장에서도 유사한 양극화가 나타납니다. 프라임급 물류센터 공실률은 10.3%인 반면, A급은 20.7%로 두 배 가까운 차이를 보입니다.
상업용 부동산 투자 수익률 비교
투자수익률은 임대료 등 빌딩 운영에 따른 소득수익률과 부동산 가격 증감에 의한 자본수익률을 합산한 것입니다. 2025년 2분기 기준, 상업용 부동산 유형별 투자수익률(3개월 기준)은 다음과 같습니다.
유형별 투자수익률 (2025년 2분기)
오피스: 투자수익률 1.36% (소득수익률 0.93% + 자본수익률 0.43%)
집합상가: 투자수익률 1.07% (소득수익률 0.97% + 자본수익률 0.10%)
중대형상가: 투자수익률 0.83% (소득수익률 0.80% + 자본수익률 0.03%)
소규모상가: 투자수익률 0.69% (소득수익률 0.72% + 자본수익률 -0.03%)
오피스가 유일하게 유의미한 자본수익률(0.43%)을 기록했으며, 소규모 상가는 자산 가치가 오히려 하락(-0.03%)했습니다. 이는 프라임급 오피스에 투자가 집중되는 현상을 수치로 보여줍니다.
적정 수익률 기준
가치 상승 여력이 낮은 상품일수록 요구되는 수익률이 높습니다. 오피스텔이나 구분 상가는 5~7%의 비교적 높은 수익률이 제시되는 반면, 강남 등 핵심 권역의 꼬마빌딩은 1~2%의 역마진 구조에서도 거래가 이루어집니다. 높은 수익률이 반드시 좋은 투자를 의미하지 않으며, 운영 리스크나 자산 가치 하락에 대한 ‘위험 프리미엄’일 수 있습니다.
2026년 시장 전망: 초양극화 본격화
코람코자산운용에 따르면, 2026년 국내 상업용 부동산 시장은 대형 및 우량 입지 중심의 ‘초양극화’ 흐름이 본격화될 전망입니다. 2025년 국내 상업용 부동산 누적 거래 규모는 3분기 기준 약 24조 원이며, 연내 30조 원 이상을 기록할 것으로 예상됩니다.
주목할 점은 전체 거래의 70% 이상이 오피스 섹터에서 발생했고, 이 중 약 80%가 대형 자산에 집중됐다는 것입니다. 기관투자자의 대형 자산 선호가 뚜렷하게 고착화되고 있습니다.
중장기 공급 전망
알스퀘어 리서치센터에 따르면, 2026년부터 2031년까지 서울과 분당에 약 760만㎡의 오피스가 신규 공급될 예정입니다. 이는 2009~2014년 공급량(797만㎡)과 엇비슷한 규모로, CBD 오피스 공실률이 2031년에는 두 자릿수(10% 이상)로 치솟을 가능성이 제기됩니다.
등급별 투자 전략
프라임급 투자 시 고려사항
프라임급 오피스는 낮은 공실률과 안정적인 임대료 상승이 장점이지만, 초기 투자금이 크고 수익률은 상대적으로 낮습니다. 장기 자산 가치 상승을 기대하는 기관투자자나 자산가에게 적합합니다.
A급 이하 투자 시 고려사항
중소형 빌딩은 상대적으로 높은 수익률을 제공하지만, 공실 리스크가 크고 임차인 확보가 어려울 수 있습니다. 2025년 3분기 임대료 인상률 4.6%가 물가상승률(2.1%)의 2배를 상회하는 상황에서, 비용 절감을 원하는 기업들이 중저가 오피스로 이동하는 흐름도 관찰됩니다.
지역별 투자 포인트
GBD: IT 기업 수요가 견조하나 신규 공급이 제한적이어서 진입 장벽이 높습니다. CBD: 2026년 대규모 신규 공급으로 단기적 공실률 상승 압력이 있으나, 장기적으로 재정비 사업 완료 시 프리미엄 상승 가능성이 있습니다. YBD: 금융권 안정적 수요로 가장 낮은 공실률을 유지하나, 주변 개발 프로젝트와 기업 구조조정 영향을 모니터링해야 합니다.
자주 묻는 질문
프라임급 오피스와 A급 오피스의 차이점은 무엇인가요?
프라임급 오피스는 연면적 3만㎡(약 9,000평) 이상, 역세권 입지, 최신 시설을 갖춘 최상위 등급 건물입니다. A급 오피스 대비 명목임대료가 20~34% 높지만, 공실률은 절반 이하로 낮습니다. 2025년 기준 GBD 프리미엄 빌딩 공실률은 1.44%인 반면, A급 중형빌딩은 4.44%입니다.
서울에서 오피스 임대료가 가장 높은 권역은 어디인가요?
강남권역(GBD)이 가장 높습니다. 2025년 1분기 기준 GBD 프라임 오피스 NOC는 전용면적 기준 297,331원으로, CBD(279,681원), YBD(220,507원)를 상회합니다. 3.3㎡당 명목임대료 역시 GBD가 13만5,000원으로 최고 수준입니다.
2026년 오피스 시장 전망은 어떻게 되나요?
대형 및 우량 입지 중심의 ‘초양극화’가 본격화될 전망입니다. 2026년 CBD에서 G1 Seoul, 이을타워, 르네스퀘어 등 프라임 오피스 3개가 준공 예정이며, 단기적으로 CBD 공실률 상승 압력이 예상됩니다. 프라임급 수요는 견조하게 유지될 것으로 보입니다.
상업용 부동산 투자 수익률은 어느 정도인가요?
2025년 2분기 기준 오피스 투자수익률(3개월)은 1.36%입니다. 집합상가 1.07%, 중대형상가 0.83%, 소규모상가 0.69% 순입니다. 오피스만 유의미한 자본수익률(0.43%)을 기록했으며, 소규모 상가는 자산 가치가 하락(-0.03%)했습니다.
플라이 투 퀄리티(Fly to Quality) 현상이란 무엇인가요?
임차인들이 비용을 더 지불하더라도 최상위 등급의 프라임급 건물을 선호하는 현상입니다. IT와 금융 등 성장 업종은 프라임급 오피스를 선호하는 반면, 구조적 침체가 장기화되는 업종은 비용 절감을 위해 중저가 오피스로 이동하면서 시장 양극화가 심화되고 있습니다.
중소형 빌딩 투자 시 주의할 점은 무엇인가요?
중소형 빌딩은 상대적으로 높은 수익률을 제공하지만, 공실 리스크가 큽니다. 2025년 2월 기준 CBD 중형빌딩 공실률은 5.32%로 프리미엄 빌딩(1.44%)의 3배 이상입니다. 높은 수익률은 운영 리스크나 자산 가치 하락에 대한 ‘위험 프리미엄’일 수 있음을 고려해야 합니다.
상업용 부동산 거래에서 수도권 비중은 얼마나 되나요?
2024년 기준 전체 상업용 부동산 거래총액에서 수도권이 차지하는 비중은 80.0%로 2006년 이후 최고치를 기록했습니다. 특히 서울 핵심지역에 투자가 집중되면서 지역별 양극화가 심화되고 있습니다.
마무리
상업용 부동산 시장의 ‘등급 전쟁’은 2026년 더욱 심화될 전망입니다. 프라임급 오피스는 낮은 공실률과 안정적인 임대료 상승을 이어가는 반면, 중소형 빌딩은 공실 증가와 수익률 하락 압박에 직면해 있습니다.
투자를 고려한다면 단순히 높은 수익률만 좇기보다, 입지와 등급에 따른 리스크를 면밀히 분석해야 합니다. 2026년 CBD 대규모 신규 공급이 예정된 만큼, 권역별 공급 일정과 임차 수요 동향을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가 상담을 권장합니다.