새 아파트에 입주한 뒤 벽지가 들뜨거나 바닥에 금이 가는 등의 문제를 발견하면 당황스럽습니다. 하지만 공동주택관리법에 따라 시공사는 일정 기간 동안 하자 보수 의무를 집니다. 이 글에서는 담보 책임 기간부터 보수 청구 절차, 거부당했을 때 대응 방법까지 구체적으로 안내합니다.
하자 담보 책임 기간, 공사 종류별로 다릅니다
공동주택관리법 시행령에 따르면 하자 담보 책임 기간은 하자의 종류에 따라 다르게 적용됩니다. 가장 중요한 구조적 결함부터 마감 공사까지 각각 다른 기간이 적용되므로 정확히 알아두어야 합니다.
내력 구조부 하자는 10년간 보호받습니다
기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 건물의 주요 구조를 지탱하는 부분에서 발생한 하자는 사용검사일 또는 사용승인일부터 10년간 보수를 청구할 수 있습니다. 이는 건물의 안전과 직결되는 부분이기 때문에 가장 긴 담보 기간이 적용됩니다.
시설 공사별 담보 기간은 2년에서 5년입니다
도배, 타일, 미장 등 마감 공사는 2년, 창호, 난방, 전기 설비 등은 3년, 철근콘크리트나 방수 공사는 5년의 담보 책임 기간이 적용됩니다. 급배수 설비 공사도 3년에 해당합니다. 각 공사별로 기간이 다르기 때문에 발견한 하자가 어느 공사에 해당하는지 확인하는 것이 첫 단계입니다.
담보 기간 내에 청구하지 않으면 권리가 소멸합니다
담보 책임 기간이 지나면 청구권이 사라집니다. 따라서 하자를 발견하는 즉시 기록을 남기고 보수를 요청해야 합니다. 입주 후 정기적으로 집안을 점검하여 문제를 조기에 발견하는 것이 중요합니다.
하자 보수 청구, 이렇게 진행합니다
하자를 발견했다면 체계적으로 기록하고 공식적인 절차를 거쳐 보수를 요청해야 합니다. 구두로만 요청하면 나중에 증거가 남지 않아 불리할 수 있습니다.
하자 발견 즉시 사진과 영상으로 증거를 확보하세요
벽지 들뜸, 타일 균열, 누수 흔적 등을 날짜가 표시된 사진과 영상으로 남겨야 합니다. 가능하면 자를 대어 크기를 측정하고, 여러 각도에서 촬영하는 것이 좋습니다. 하자 발생 부위가 여러 곳이라면 목록을 작성하여 정리합니다.
서면으로 보수 요청서를 작성하여 제출합니다
입주자대표회의나 관리사무소를 통해 시공사에 하자 보수 요청서를 제출합니다. 개별 세대의 전유 공간 하자는 입주자가 직접 시공사에 청구할 수도 있습니다. 요청서에는 하자 부위, 발견 일자, 사진 자료 등을 첨부하고, 내용증명 우편으로 발송하면 더욱 확실합니다.
시공사는 3일 이내에 보수 계획을 통보해야 합니다
공동주택관리법 시행령에 따르면 시공사는 보수 요청을 받은 날부터 3일 이내에 보수를 완료하거나, 보수 일정이 명시된 하자 보수 계획을 입주자대표회의에 통보해야 합니다. 동일한 하자가 2세대 이상에서 발생한 경우 세대별 보수 일정도 포함되어야 합니다.
하자 보수를 거부당했다면 이렇게 대응하세요
시공사가 하자 보수를 거부하거나 지연하는 경우가 있습니다. 이때는 법적 절차를 통해 권리를 보호받을 수 있습니다.
하자심사분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다
국토교통부 산하 하자심사분쟁조정위원회는 입주자와 시공사 사이의 하자 분쟁을 조정하는 기관입니다. 위원회에 신청하면 전문가들이 현장 조사와 사실 확인을 거쳐 하자 여부를 판정합니다. 심사 기간은 보통 60일에서 90일 정도 소요됩니다.
조정이 성립하지 않으면 소송을 제기할 수 있습니다
조정 절차에서 합의가 이루어지지 않으면 민사소송을 통해 해결할 수 있습니다. 소송을 제기하려는 당사자가 소장을 제출하며, 하자진단보고서, 사진 및 동영상 자료, 보수 요청 문서 등이 증거로 활용됩니다. 법무법인이나 전문 변호사의 도움을 받는 것이 유리합니다.
하자보수보증금 청구도 가능합니다
시공사가 보수를 이행하지 않을 경우, 하자보수보증금을 청구할 수 있습니다. 하자분쟁조정위원회 판정서, 조정서, 법원 판결문 중 하나를 첨부하여 제출하면 됩니다. 하자보수보증금 청구권은 하자 발생일로부터 5년의 소멸시효가 적용됩니다.
자주 묻는 질문
입주 전 사전점검에서 발견한 하자도 보수받을 수 있나요?
입주 지정 기간 1~2개월 전에 이루어지는 사전점검에서 발견한 하자는 시정을 요구할 수 있습니다. 이때 발견한 문제점을 기재하고 입주 전까지 내용증명으로 하자 보수를 청구해두는 것이 좋습니다.
하자담보 책임 기간이 지났는데 뒤늦게 하자를 발견했습니다
담보 책임 기간이 만료된 후에는 원칙적으로 보수 청구가 어렵습니다. 하지만 하자보수보증금 청구권은 하자 발생일로부터 5년의 소멸시효가 적용되므로, 10년 차 내력 구조부 하자의 경우 최대 5년간 책임이 연장될 수 있습니다.
개별 세대가 아닌 공용 부분의 하자는 어떻게 처리하나요?
복도, 계단, 엘리베이터 등 공용 부분의 하자는 입주자대표회의를 통해 집단으로 보수를 요청합니다. 관리사무소에 하자 내용을 알리고, 입주자대표회의에서 안건으로 상정하여 시공사에 공식 요청합니다.
하자 보수 중에도 계속 거주해야 하나요?
경미한 보수는 거주하면서 진행할 수 있지만, 대규모 방수 공사나 구조 보수의 경우 일시적으로 다른 곳에 머물러야 할 수 있습니다. 시공사가 제시하는 보수 계획에 공사 기간과 방법이 명시되므로 이를 확인하고 준비하세요.
여러 세대에서 동일한 하자가 발생하면 어떻게 하나요?
동일한 하자가 2세대 이상에서 발생한 경우 시공사는 세대별 보수 일정을 포함한 계획을 제출해야 합니다. 입주자대표회의를 통해 집단으로 보수를 요청하면 더 효과적으로 문제를 해결할 수 있습니다.
하자 보수가 제대로 되지 않았다면 어떻게 하나요?
보수가 완료된 후에도 문제가 재발하거나 제대로 고쳐지지 않았다면 다시 보수를 요청할 수 있습니다. 보수 전후 사진을 비교하여 증거를 확보하고, 담보 책임 기간 내라면 재보수를 청구하세요.
체크리스트로 확인하는 하자 보수 준비 사항
하자 보수를 원활하게 받기 위해서는 철저한 준비가 필요합니다. 다음 사항들을 미리 점검하세요.
- 하자 발견 즉시 날짜가 표시된 사진과 영상 촬영
- 하자 부위별 목록 작성 및 측정 수치 기록
- 해당 하자의 담보 책임 기간 확인
- 서면 보수 요청서 작성 및 내용증명 발송
- 시공사의 보수 계획 통보 여부 확인
- 보수 진행 과정 기록 및 증거 보관
신축 아파트의 하자는 초기에 발견하고 빠르게 대응할수록 해결이 쉽습니다. 담보 책임 기간을 정확히 파악하고, 증거를 확보하며, 공식적인 절차를 밟는 것이 성공적인 하자 보수의 핵심입니다. 거주하면서 정기적으로 집안을 점검하고, 문제 발견 시 즉시 기록을 남기는 습관을 들이세요.