2025년 12월 서울 아파트 경매 낙찰가율이 102.9%를 기록했습니다. 낙찰가율은 감정가 대비 실제 낙찰된 금액의 비율로, 100%를 넘으면 감정가보다 비싸게 팔렸다는 의미입니다. 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 6개월 만에 최고치입니다. 토지거래허가구역 규제를 피할 수 있는 경매 시장으로 투자 수요가 집중되면서 벌어진 현상입니다.
서울 아파트 경매 시장 현황
지지옥션이 발표한 ‘2025년 12월 경매동향보고서’에 따르면, 서울 아파트 경매 낙찰가율은 전월(101.4%) 대비 1.5%포인트 상승한 102.9%를 기록했습니다. 월별로 보면 2025년 9월 99.5%에서 10월 102.3%, 11월 101.4%, 12월 102.9%로 3개월 연속 100%를 넘겼습니다. 2025년 연간 평균 낙찰가율은 97.3%로, 2021년(112.9%) 이후 4년 만에 가장 높은 수치입니다.
자치구별 낙찰가율 상세
2025년 12월 기준 서울에서 낙찰가율이 가장 높은 곳은 양천구로 122.0%에 달했습니다. 성동구 120.5%, 강동구 117.3%, 동작구 105.7%, 동대문구 104.6% 순으로 뒤를 이었습니다. 그동안 약세를 보였던 도봉구(92.7%)와 노원구(90.8%)도 각각 16.7%포인트, 6.2%포인트 오르며 반등세를 보였습니다.
2025년 11월 기준으로는 강동구가 122.5%로 가장 높았고, 동작구(119.1%), 송파구(118.9%), 강남구(115.9%), 성동구(114.1%), 영등포구(113.1%), 양천구(109.6%) 등 11개 자치구가 100%를 넘겼습니다.
감정가 크게 초과한 주요 낙찰 사례
2025년 낙찰가율이 가장 높은 단지는 서울 성동구 금호동3가 두산아파트 전용 60㎡입니다. 감정가 8억3,500만원의 160.2%인 13억3,750만원에 낙찰됐습니다. 감정가보다 5억원 이상 높은 가격에 새 주인을 찾은 것입니다.
강남권 고가 낙찰 현황
강남구 압구정동 미성아파트 전용 106.5㎡는 감정가(34억원)보다 18억원 이상 높은 52억822만원에 낙찰됐습니다. 낙찰가율은 153.2%에 달합니다. 강남구 대치동 대치쌍용1차 전용 141㎡는 감정가(38억3,000만원)보다 6억원 높은 44억3,777만원에, 송파구 오금동 현대 130㎡는 감정가(20억9,000만원) 대비 5억원 높은 26억1,110만원에 각각 낙찰됐습니다.
비강남권도 과열
양천구 목동 목동신시가지 전용 96㎡는 10명이 입찰해 31억320만원에 낙찰됐습니다. 낙찰가율 138.5%로, 2025년 10월 거래된 해당 면적 최고가 30억5,000만원보다 비싼 가격입니다. 서울 광진구 광장동 청구아파트 전용 60㎡는 감정가 10억1,000만원에 첫 경매를 진행한 결과, 27명이 경쟁해 감정가의 139.73%인 14억1,123만원에 낙찰됐습니다.
경매 시장 과열의 3가지 원인
1. 토지거래허가구역 규제 회피
2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 남부 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 토지거래허가구역에서 주택을 매수하면 2년 실거주 의무가 부과되어 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 불가능해집니다. 그러나 경매로 낙찰받은 주택은 토지거래허가를 받지 않아도 되고 실거주 의무도 없습니다.
2. 갭투자 해방구로 인식
경매로 낙찰받으면 주택담보대출만 받지 않으면 낙찰 직후 바로 전세를 놓을 수 있습니다. 매매시장에서 막힌 갭투자가 경매시장에서는 가능한 것입니다. 이로 인해 경매 시장이 ‘갭투자 해방구’로 인식되며 투자 수요가 집중됐습니다.
3. 지방 자산가의 서울 집중 투자
지방 부동산 시장 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못한 지방 자산가들이 서울과 수도권 핵심지로 자금을 집중시키고 있습니다. 경매 시장의 규제 회피 장점이 이들에게 명확한 유인으로 작용하고 있습니다.
경매 투자 시 주의사항
고가낙찰 위험
과열된 시장에서는 매매시장보다 비싸게 낙찰받는 고가낙찰 위험이 높습니다. 서울 강서구 화곡동 A아파트 전용 65㎡의 경우, 입찰자가 1명뿐이었는데 감정가(3억원)보다 7,900만원 높은 3억7,900만원에 낙찰된 사례가 있습니다. 경쟁자가 없어 감정가 수준에만 입찰해도 됐는데 너무 높게 응찰한 것입니다.
감정가와 시세의 괴리
경매 물건의 감정가는 짧으면 4개월, 길면 1년 전에 책정됩니다. 상승장에서는 현재 시세보다 감정가가 낮을 수 있지만, 그렇다고 무조건 감정가 초과 입찰이 유리한 것은 아닙니다. 현재 매매시세를 정확히 파악한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
추가 비용 발생 가능성
명도 과정에서 이사비 지급이나 밀린 관리비 대납이 필요할 수 있습니다. 권리분석을 잘못하면 임차인의 보증금까지 떠안을 수도 있습니다. 낙찰가뿐 아니라 추가 비용까지 고려해 매매시장보다 저렴한지 판단해야 합니다.
2026년 서울 아파트 경매 시장 전망
부동산114에 따르면 2026년 아파트 경매시장은 지역별 온도차가 더욱 뚜렷해질 전망입니다. 서울로의 자금 쏠림은 한층 강해질 것으로 보이며, 지방 아파트 경매 수요는 여전히 살아나기 어려울 것으로 예상됩니다.
지지옥션 전문위원은 “총선 전후로 정부의 정책 변화를 살펴봐야겠지만 정부 규제가 풀리지 않는 한 거래 허가 의무가 없는 경매 시장의 과열은 지속될 것”이라고 전망했습니다. 서울 아파트 매매 가격이 상승세를 유지할 경우 경매 시장 경쟁률도 높아질 것으로 분석됩니다.
재건축에 대한 기대감도 2026년 경매시장에 반영될 전망입니다. 공급 부족 우려가 지속되는 가운데, 중장기적으로 재건축 규제 완화 기조로 전환될 가능성이 제기되고 있습니다.
자주 묻는 질문
경매 낙찰가율이 100%를 넘으면 손해인가요?
반드시 손해는 아닙니다. 감정가는 몇 개월 전에 책정되므로, 상승장에서는 현재 시세보다 낮을 수 있습니다. 다만 매매시세를 정확히 파악해 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.
왜 경매는 토지거래허가구역 규제를 받지 않나요?
경매는 법원을 통한 강제매각 절차로, 일반 매매와 법적 성격이 다릅니다. 토지거래허가제는 일반 부동산 거래를 규제하는 것으로, 법원 경매는 적용 대상에서 제외됩니다.
경매로 낙찰받으면 바로 전세를 놓을 수 있나요?
주택담보대출을 받지 않았다면 낙찰 직후 전세를 놓을 수 있습니다. 토지거래허가구역 내 경매 물건은 실거주 의무가 없기 때문입니다. 이 점이 현재 경매 시장 과열의 주요 원인입니다.
경매 입찰 전 반드시 확인해야 할 것은?
권리분석이 필수입니다. 말소기준등기를 확인하고, 잔존하는 권리에 의한 추가 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다. 임차인 현황과 밀린 관리비도 미리 파악해야 합니다.
어떤 지역의 경매 경쟁이 가장 치열한가요?
2025년 12월 기준 양천구(122.0%), 성동구(120.5%), 강동구(117.3%) 순으로 낙찰가율이 높습니다. 강남3구뿐 아니라 한강벨트 지역으로도 투자 수요가 집중되고 있습니다.
경매 시장 과열은 언제까지 지속될까요?
전문가들은 토지거래허가구역 규제가 풀리지 않는 한 경매 시장 과열이 지속될 것으로 전망합니다. 2026년 총선 전후 정책 변화가 변수가 될 수 있습니다.
경매 초보자가 감정가 초과 입찰을 해도 되나요?
신중해야 합니다. 과열된 시장에서는 고가낙찰 위험이 높습니다. 매매시세를 정확히 파악하고, 명도비용 등 추가 비용까지 고려한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 안전합니다.
마무리
서울 아파트 경매 시장은 토지거래허가구역 규제의 풍선효과로 낙찰가율 100% 초과가 일상화됐습니다. 성동구 두산아파트 160%, 압구정 미성아파트 153% 등 감정가를 크게 웃도는 낙찰 사례가 속출하고 있습니다. 2026년에도 규제 완화 전까지 이런 흐름이 이어질 전망입니다.
경매 투자를 고려한다면 현재 매매시세를 정확히 파악하고, 권리분석과 추가 비용까지 철저히 검토한 뒤 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 구체적인 투자 결정은 부동산 전문가와 상담 후 진행하시기 권장합니다.