전세 계약을 월세로 바꾸고 싶거나, 월세 부담을 줄이기 위해 보증금을 올리고 싶을 때 꼭 알아두면 좋은 개념이 있습니다. 바로 전월세 전환율입니다. 전월세 전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 환산할 때 적용하는 비율로, 2026년 1월 현재 주택의 법정 상한선은 4.5%입니다.
전월세 전환율의 정의와 법적 기준
전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 전환할 때 보증금당 얼마를 월세로 내야 하는지 계산하는 비율입니다. 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 이 비율에는 상한선이 있으며, 임차인을 보호하기 위한 제도적 장치입니다.
2026년 1월 법정 전환율 상한
현재 한국은행 기준금리는 2.5%입니다. 주택임대차보호법 시행령 제9조에 따르면 기준금리에 연 2%를 더한 비율이 법정 전환율 상한이 됩니다.
- 주택: 기준금리 2.5% + 2% = 4.5%
- 상가: 기준금리 x 4.5배 또는 12% 중 낮은 비율 = 11.25%
법정 전환율보다 높은 비율로 계약한 경우 해당 부분은 무효가 됩니다. 다만 임대인과 임차인이 합의한다면 법정 전환율보다 낮은 비율(예: 3%)을 적용하는 것은 가능합니다.
적용 범위 주의사항
법정 전환율은 기존 계약의 갱신이나 계약 기간 중 전환 시에만 적용됩니다. 신규 계약이나 단순 월세 계약은 이 규제를 받지 않으므로, 시장에서 형성된 전환율이 법정 상한을 초과하는 경우가 있습니다.
전월세 전환 계산 공식과 실제 예시
보증금을 월세로 전환할 때
월세 계산 공식은 다음과 같습니다.
월세 = (전세보증금 – 월세보증금) x 전환율 / 12
실제 계산 예시 1: 전세 3억 원을 반전세로
전세 보증금 3억 원을 보증금 5천만 원의 반전세로 전환하는 경우:
- 전환되는 금액: 3억 원 – 5천만 원 = 2억 5천만 원
- 법정 전환율 4.5% 적용 시: 2억 5천만 원 x 0.045 / 12 = 월 93.75만 원
- 시장 전환율 6.4% 적용 시(신규 계약): 2억 5천만 원 x 0.064 / 12 = 월 133.3만 원
실제 계산 예시 2: 전세 5억 원 계약갱신청구권 행사 시
국토교통부 안내에 따르면 전세 5억 원을 전환할 때:
- 보증금 3억 원 + 월세 67만 원 (전환율 4.5% 기준)
- 보증금 2억 원 + 월세 100만 원 (전환율 4% 기준)
월세를 보증금(전세)으로 전환할 때
전세 보증금 = (월세 x 12 / 전환율) + 월세보증금
예를 들어 월세 100만 원, 보증금 1천만 원, 전환율 5%라면:
100만 원 x 12 / 0.05 + 1천만 원 = 약 2억 5천만 원
2025-2026년 전월세 전환율 현황
한국주택금융공사에서 공시한 시장 전환율은 실제 거래 데이터를 기반으로 산출됩니다.
한국주택금융공사 공시 전환율
- 2025년 상반기: 5.8%
- 2025년 하반기: 6.2%
- 2026년 상반기: 6.4%
서울 아파트 전환율 동향
KB부동산 기준 2025년 7월 서울 아파트 전월세 전환율은 4.23%로, 2021년 대비 0.82%p 상승했습니다. 서울은 전세 수요가 높아 전국 평균보다 전환율이 낮게 형성되는 경향이 있습니다.
전월세 계약 비중 변화
2025년 6월 기준 전국 아파트 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중은 44.8%로, 2020년 38.9% 대비 크게 증가했습니다. 전세에서 월세로의 전환 추세가 뚜렷해지고 있습니다.
전월세 전환 시 꼭 알아야 할 5가지
1. 신규 계약 vs 갱신 계약
법정 전환율 4.5%는 계약 갱신 시에만 적용됩니다. 신규 계약은 임대인과 임차인이 자유롭게 협의할 수 있으며, 시장 전환율이 적용되는 경우가 많습니다.
2. 임대료 인상 5% 상한
계약 갱신 시 임대료(보증금 + 월세 환산액) 인상률은 기존 대비 5%를 초과할 수 없습니다. 전월세상한제 시행으로 모든 주택에 적용됩니다.
3. 전세대출 금리와 비교
전세자금대출 금리가 전월세 전환율보다 높으면 월세가 유리하고, 낮으면 전세가 유리합니다. 2026년 1월 기준 전세대출 금리와 시장 전환율을 비교해 판단하세요.
4. 지역별 전환율 차이
인기 지역일수록 전환율이 낮게 형성됩니다. 서울 강남권과 지방 소도시의 전환율은 상당한 차이가 있으므로, 해당 지역의 실거래 사례를 확인하는 것이 중요합니다.
5. 환산보증금 개념
임대료 인상률 계산 시 사용하는 환산보증금 공식:
환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 x 12) / 전환율
자주 묻는 질문
전월세 전환율이란 무엇인가요?
전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 비율입니다. 보증금 1억 원에 전환율 4.5%를 적용하면 연간 450만 원, 월 37.5만 원의 월세로 환산됩니다.
2026년 법정 전환율 상한은 얼마인가요?
2026년 1월 기준 법정 전환율 상한은 주택 4.5%, 상가 11.25%입니다. 주택의 경우 기준금리 2.5%에 법정 가산율 2%를 더한 값입니다.
신규 계약에도 법정 전환율이 적용되나요?
아니요, 법정 전환율은 기존 계약의 갱신이나 계약 기간 중 전환 시에만 적용됩니다. 신규 계약은 임대인과 임차인이 자유롭게 협의할 수 있습니다.
전세 3억을 반전세로 바꾸면 월세가 얼마인가요?
보증금을 1억 원으로 줄이고 법정 전환율 4.5%를 적용하면, 전환되는 2억 원에 대해 월 75만 원의 월세가 산출됩니다. (2억 x 0.045 / 12 = 75만 원)
시장 전환율과 법정 전환율의 차이는 무엇인가요?
법정 전환율(4.5%)은 계약 갱신 시 적용되는 상한선이고, 시장 전환율(2026년 상반기 6.4%)은 실제 거래 데이터 기반의 평균입니다. 신규 계약에서는 시장 전환율이 적용되는 경우가 많습니다.
전세가 유리한가요, 월세가 유리한가요?
전세자금대출 금리가 전월세 전환율보다 낮으면 전세가 유리하고, 높으면 월세가 유리합니다. 개인의 자금 상황과 금리 환경을 종합적으로 고려해 판단해야 합니다.
계약 갱신 시 임대료 인상 한도는 얼마인가요?
계약 갱신 시 임대료(보증금과 월세를 합산한 환산보증금 기준) 인상률은 기존 대비 5%를 초과할 수 없습니다. 이는 전월세상한제에 따른 규정입니다.
마무리
전월세 전환율은 임대차 계약에서 보증금과 월세 사이의 균형을 결정하는 핵심 지표입니다. 2026년 1월 기준 법정 상한 4.5%와 시장 평균 6.4%의 차이를 이해하고, 본인의 상황에 맞는 선택을 하는 것이 중요합니다.
계약 갱신 시에는 법정 전환율과 5% 임대료 인상 상한이 적용되므로 임차인에게 유리한 조건을 확보할 수 있습니다. 한국부동산원이나 서울주거포털의 공식 계산기를 활용해 정확한 전환 금액을 확인하세요.
본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 구체적인 계약 조건은 전문가 상담을 권장합니다.