다주택자의 종합부동산세는 공시가격 합산 후 9억원을 공제하고 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 산출합니다. 2025년 기준 일반 다주택자 세율은 0.5%~2.7%, 3주택 이상은 0.5%~5%의 중과세율이 적용됩니다. 매년 반복되는 보유세 부담을 줄이기 위해 자녀 증여를 검토하는 분들이 늘고 있습니다.
2025년 보유세 현황과 다주택자 부담
우리나라 주택 보유세수(재산세 및 종합부동산세)는 2024년 기준 6.9조원이며, 2025년에는 공시가격 3.3% 상승으로 7.3조원까지 증가할 전망입니다. 주택분 재산세는 6.2조원(전년 대비 5.2% 증가), 종합부동산세는 1.1조원(8.1% 증가)으로 예상됩니다.
다주택자 종합부동산세 세율
2주택 이하 일반 다주택자는 과세표준에 따라 0.5%~2.7%가 적용됩니다. 3주택 이상 보유자는 0.5%~5%의 중과세율을 부담해야 합니다. 2025년 하반기부터 세율 인하가 예정되어 1세대 1주택자는 0.35%~1.5%, 일반 다주택자는 0.5%~4.0%로 완화될 전망입니다.
과세 기준일과 공제금액
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 부과됩니다. 기본공제금액은 1주택자 12억원, 2주택자 이상은 9억원입니다. 고령자(만 65세 이상)는 최대 40%, 70세 이상은 60%의 추가 공제를 받을 수 있으며, 15년 이상 장기 보유 시 50%까지 공제됩니다.
증여세 구조와 공제 한도
증여세는 수증자(받는 사람) 기준으로 계산됩니다. 과세표준 1억원까지 10%, 1억~5억원 20%, 5억~10억원 30%, 10억~30억원 40%, 30억원 초과 50%의 누진세율이 적용됩니다.
가족 간 증여 공제 한도
- 배우자: 6억원 (10년 합산)
- 성년 자녀: 5,000만원 (10년 합산)
- 미성년 자녀: 2,000만원 (10년 합산)
- 형제자매: 1,000만원 (10년 합산)
2024년 신설된 혼인·출산 공제
자녀가 혼인할 경우 기본공제 5,000만원에 추가로 1억원을 공제받을 수 있습니다. 혼인 신고 전후 2년 이내 증여받은 금전에 적용되며, 자녀 1인당 총 1억 5,000만원까지 비과세입니다. 부부 기준으로는 최대 3억원까지 공제 가능합니다. 출산 또는 입양 후 2년 이내 증여 시에도 1억원 추가 공제가 적용됩니다.
10억 아파트 증여 시 세금 계산 예시
단순 증여 시
시가 10억원 아파트를 성년 자녀에게 증여할 경우, 인적공제 5,000만원을 차감하면 과세표준은 9억 5,000만원입니다. 5억원 초과 10억원 이하 구간(30% 세율)이 적용되어 산출 세액은 약 2억 2,500만원입니다. 여기에 취득세(조정대상지역 약 12%)를 더하면 총 세금 부담은 약 3억 5,000만원에 달합니다.
부담부 증여 시 (대출 6억 포함)
부담부 증여는 대출금을 함께 이전하는 방식입니다. 10억원에서 대출 6억원과 인적공제 5,000만원을 차감하면 과세표준은 3억 5,000만원입니다. 1억원 초과 5억원 이하 구간(20% 세율)이 적용되어 산출 세액은 약 6,000만원으로, 단순 증여 대비 1억 6,500만원을 절감할 수 있습니다.
신고세액 공제
증여세 신고 기간 내에 과세표준을 신고하면 산출세액의 3%를 추가로 공제받을 수 있습니다.
증여 vs 상속, 어떤 것이 유리한가
공제 한도 차이
가장 큰 차이는 공제 금액입니다. 증여는 성년 자녀 기준 5,000만원이지만, 상속은 일괄공제 5억원에 배우자 상속 공제를 추가하면 최소 10억원까지 상속세가 발생하지 않습니다. 상속재산이 10억원 미만이라면 사전 증여의 효과가 크지 않거나 오히려 불리할 수 있습니다.
사전 증여가 유리한 경우
- 향후 시세 상승이 예상되는 부동산
- 증여 후 10년 이상 경과 후 상속이 예상되는 경우
- 총 재산이 상속 공제 한도를 크게 초과하는 경우
주의해야 할 점
사전 증여 후 10년 내 증여자가 사망하면 증여 재산이 상속세 과세가액에 합산됩니다. 이 경우 상속공제 한도가 감소하여 오히려 세금 부담이 높아질 수 있습니다. 현금이 아닌 부동산을 증여하고 가격이 상승한 경우에는 증여 당시 시세로 계산되므로 절세 효과를 볼 수 있습니다.
보유세 대비 증여 절세 전략 4가지
1. 10년 단위 분산 증여
증여 공제는 10년 단위로 초기화됩니다. 2025년에 5,000만원을 증여하고, 2035년에 다시 5,000만원을 증여하면 두 번 모두 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 장기적 관점에서 일찍 시작할수록 유리합니다.
2. 증여 시기 선택
증여 재산의 가치 상승이 예상된다면 시가가 저점일 때 증여하는 것이 효과적입니다. 부동산 불황기나 공시가격이 낮을 때를 활용하면 적은 증여세로 향후 자산 가치 상승 효과를 기대할 수 있습니다.
3. 수증자 분산
배우자와 자녀는 물론 손자·손녀, 사위·며느리 등에게까지 증여 범위를 넓히면 과세 가액을 분산할 수 있습니다. 각 수증자별로 공제 한도가 별도 적용되므로 전체 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
4. 혼인·출산 공제 활용
자녀의 혼인 전후 2년 이내에 증여하면 기본공제 5,000만원에 1억원을 추가로 공제받습니다. 총 1억 5,000만원까지 비과세이며, 부부 합산 최대 3억원까지 가능합니다.
자주 묻는 질문
보유세 부담을 줄이려면 증여가 무조건 유리한가요?
무조건 유리하지는 않습니다. 상속 공제 한도(5억원+배우자 공제)가 증여 공제(5,000만원)보다 훨씬 크기 때문에, 총 재산이 10억원 미만이라면 상속이 더 유리할 수 있습니다. 시뮬레이션을 통해 비교해보는 것이 중요합니다.
증여 후 10년 이내에 부모가 사망하면 어떻게 되나요?
상속인에게 증여한 재산은 10년 내 사망 시 상속 재산에 합산됩니다. 이 경우 상속공제 한도가 감소하여 세금 부담이 오히려 증가할 수 있습니다. 다만 부동산은 증여 당시 시세로 계산되므로 가격이 상승했다면 절세 효과가 있을 수 있습니다.
부담부 증여란 무엇이고, 왜 절세에 유리한가요?
부담부 증여는 대출금(채무)을 함께 이전하는 증여 방식입니다. 10억원 아파트에 6억원 대출이 있다면, 증여 재산 가액은 4억원으로 계산됩니다. 과세표준이 낮아지고 적용 세율 구간도 내려가므로 세금을 크게 줄일 수 있습니다.
증여세 공제는 얼마나 자주 받을 수 있나요?
동일인으로부터 받는 증여는 10년 단위로 합산됩니다. 성년 자녀는 부모로부터 10년간 5,000만원까지 공제받을 수 있으며, 10년이 지나면 다시 5,000만원 공제가 적용됩니다.
자녀가 결혼하면 증여 공제가 늘어나나요?
2024년부터 혼인 신고 전후 2년 이내 증여 시 기본공제 5,000만원에 추가로 1억원을 공제받습니다. 자녀 1인당 총 1억 5,000만원까지 비과세이며, 부부 합산 최대 3억원까지 가능합니다. 출산·입양 시에도 동일한 추가 공제가 적용됩니다.
종합부동산세 과세 기준일은 언제인가요?
매년 6월 1일입니다. 이 날을 기준으로 소유자, 주택 수, 공시가격을 판단합니다. 6월 1일 이전에 매도하면 그 해 종부세는 새 소유자가 부담하고, 6월 1일 이후에 매수하면 해당 연도 종부세는 본인이 내지 않습니다.
상속세 개편안은 언제부터 적용되나요?
정부가 발표한 상속세 개편안(최고세율 50%→40%, 자녀공제 5,000만원→5억원)은 국회 법안 통과가 필요합니다. 법 개정 시 2025년 1월 1일 이후 상속·증여분부터 적용될 예정이므로, 입법 동향을 주시해야 합니다.
마무리
보유세 부담을 줄이기 위한 증여는 상황에 따라 효과가 다릅니다. 총 재산 규모, 예상 상속 시점, 부동산 가격 전망을 종합적으로 고려해야 합니다. 10년 단위 분산 증여, 혼인·출산 공제 활용, 부담부 증여 등의 전략을 적절히 조합하면 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.
먼저 국세청 홈택스에서 보유세와 증여세 예상 세액을 계산해보시기 바랍니다. 정확한 절세 전략 수립을 위해 세무 전문가 상담을 병행하는 것이 안전합니다. 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 개인별 상황에 따른 전문가 상담을 대체할 수 없습니다.